Ended Dec 31, 2020, 10:13 PM | קרן ולירן רוטר - כיצד מאתרים ובוחרים איזור להשקעה? - פוסט 4

ארה"ב כידוע מדינה ענקית ומלבד כל המדינות ממנה היא מורכבת, כל מדינה מכילה עשרות "מיקרו שווקים" שונים, שתלויים בהמון גורמים, למשל: חתך סוציואקונומי, הגירה חיובית / שלילית, אזורים המאופיינים כשכונות של שוכרים לעומת שכונות של בעלי בתים, אזורים קרובים לאיזורי תעסוקה, חינוך, תחבורה ציבורית, מסחר, בתי חולים וכד'. בקיצור, יש הכל מהכל אז הכנו כמה טיפים איך להתחיל לבחון איזור בכלים שלכל אחד מאיתנו יש גישה אליהם. בסך הכל נצטרך להיעזר בשני פורטלים אינטרנטיים: Google ו City data המטרה שלנו היא לפשט עבורכם מטריצה המורכבת מ 5 פרמטרים שיעזרו לכם לאתר את איזור ההשקעה שלכם, שלאורך זמן, צפוי להניב לכם תשואה. אנו ממליצים לכם לבנות אקסל פשוט לבדיקת האזורים, לשם תכניסו את המידע בהתאם לכל אזור. מי שרוצה, מוזמן לרשום בתגובות ונשלח לו את האקסל שאנחנו הכנו עבורנו. בגדול, אנחנו ממליצים *לבחון* לפחות 3-4 אזורים/ ערים שונות ואז *לבחור* את המתאים ביותר. **תזכרו- לכל אחד יכול להתאים משהו אחר, ואין אמת אחת נכונה! יאללה, מתחילים.... 1. Population growth in הפרמטר הראשון שנרצה לבחון הוא גידול באוכלוסייה המקומית. הרי נרצה להשקיע באזור בו קיים *גידול* באוכלוסייה ולא קיטון. פשוט תקלידו בגוגל: "Population growth in..." ותקבלו תוצאות. אנו ממליצים להתבסס על תוצאות ממקור מהימן, קרי עדיפות לאתרים ממשלתיים/ פדראליים שמסתיימים בסיומת .gov אנו נרצה לחפש ערים, בהן הגידול השנתי הממוצע באוכלוסייה, הוא לפחות 1% בממוצע ב 10 שנים האחרונות (בערים של 250 אלף – עד מיליון תושבים). ממליצים להשתמש במידע דרך הלינק הזה: https://www.census.gov/.../2010s-tota... (אתר של הלשכה לסטטיסטיקה של ארה"ב) 2. Median household income הפרמטר השני הוא עליה בהכנסה החציונית של בתי אב. אנו נרצה לחפש ערים בהן יש גידול של 2% לפחות בשנה בממוצע. בערך בגובה האינפלציה השנתית הממוצעת בארה"ב (10 שנים אחרונות). אנו ממליצים להשתמש באתר הזה: https://www.deptofnumbers.com/income 3. Median home value הפרמטר השלישי הוא עליה עקבית במחירי הנכסים. נרצה לפחות 2% גידול בשנה בממוצע (10 שנים אחרונות) – המטרה הינה לוודא שהעיר לא נשארת מאחור מול הרמה הארצית וגם לא להיכנס לשווקים בהם יש בועת נדל''ן מקומית. *נרצה גידול יציב ולאורך זמן*. 4. גידול בשוק העבודה המקומי: הפרמטר הרביעי הוא בחינת שוק העבודה המקומי. נרצה להשקיע באזורים חזקים כלכלית ולכן נרצה לחפש גידול עקבי בשוק העבודה המקומי של לפחות 2% בשנה. אנו ממליצים להיעזר באתר של לשכת התעסוקה האמריקאית המספקת נתונים שוטפים: https://www.deptofnumbers.com/employm... 5. שיעור פשיעה: הפרמטר החמישי והאחרון במטריצה שלנו לבחירת אזור השקעה. אנו נרצה להשקיע באזורים בהם שיעור הפשיעה במגמת ירידה בשנים האחרונות. אנו ממליצים על האתר: https://www.city-data.com/crime/ אז לאחר שקלול כל הפרמטרים העיקריים הללו, ניתן לקבל תמונת מצב של איזורים כדאיים יותר להשקעה. (וכמובן שיש עוד הרבה קריטריונים, אך בחרנו לכתוב על העיקריים לדעתנו). אנחנו חוזרים ואומרים- יש המון מיקרו שווקים בארה"ב, עד לרזולוציות של שכונות ורחובות. שימו דגש על מה שחשוב "לכם", ולא מה שחשוב לאחרים שאמרו שחשוב... 😎 אל תשכחו שלכל אחד מטרות אחרות ודרך אחרת לפעול "ולשחק את המשחק". ספרו לנו בתגובות באיזה "שווקים" אתם בחרתם לעבוד ולמה? זה מעניין! בהצלחה.. ניפגש שוב מחר! בתמונה: תותים שקניתי וקיבלתי הביתה במשלוח, אבל ממש מתגעגעת לימים שאפשר ללכת לשוק, להסתובב ולבחור בעצמי את הסחורה 😍 אבל מסתבר שלכל דבר יש פיתרון, ואפשר לקנות גם תותים טובים מרחוק.