Nadlan - The Real Estate Investors Forum News - נדלן ולעניין

חדשות הנדל”ן - 1.10.2022 - כיצד לקבל את ההחלטה קנייה לעומת שכירות כאשר שיעורי המשכנתא עולים

עם עליית שיעורי המשכנתא, ייתכן שיותר אנשים שואלים את עצמם את השאלה עתיקת היומין: לשכור או לקנות? החלטות אלו רלוונטיות במיוחד על רקע מחירי דיור דמויי בועות, מה שהופך את תשלומי המשכנתא החודשיים לקשים יותר לניהול, וגם דמי שכירות בשמיים שהוכחו כאחת מצורות האינפלציה הדביקות יותר של המשק. העלאת הריבית האחרונה של הפדרל ריזרב, אף שאינה קשורה ישירות לריבית על המשכנתא, משפיעה במידה מסוימת על ההלוואות ומחירי הדירות. והפד עדיין לא סיים להעלות את הריבית השנה. ריבית המשכנתא הממוצעת הקבועה ל-30 שנה הייתה 6.10% נכון ל-13 בספטמבר, לפי Bankrate.com, והיא עלתה בהתמדה, עד ל-6.43% ביום שלישי, על פי שירות השוואת שיעורי המשכנתאות, לאחר הכי הרבה של הפד. ההחלטה האחרונה בשבוע שעבר להעלות את הריבית בנצ’מרק בעוד שלושת רבעי נקודת אחוז – בפעם השלישית ברציפות שהיא העלתה את הריבית בסכום זה. תסתכלו על התמונה הגדולה קורי ג’יי פיליפס, יועץ פיננסי ב-Fort Pitt Capital Group מפיטסבורג, אמר שהוא שמע מלקוחות שהם מודאגים מהקנייה עכשיו בגלל עליית המחירים. אבל המחירים הם רק שיקול אחד כשמדובר בקניית בית. למרות שהם גבוהים מהעבר האחרון, השיעורים עדיין נמצאים ברמות הממוצעות ב-30 השנים האחרונות, אמר. “בשנים האחרונות, כצרכנים, התרגלנו לתעריף נמוך כל כך. עכשיו זו הציפייה שלנו”, אמר. המשך קריאה: https://www.forumnadlanusa.com/2022/09/how-to-make-the-buying-vs-renting-decision-when-mortgage-rates-are-rising/

השקעות הון (Equity) מול השקעות חוב (Debt) - ראיון עם עורך דין גיא קלינבוים

עו״ד גיא קלינבוים שותף מנהל ממשרד עורכי הדין הבינלאומי GBK ושות. הוא מומחה בליווי יזמים ומשקיעים בהשקעות נדלן בינלאומיות מזה כ 10 שנים     עו״ד קלינבוים משמש כיועץ משפטי לקרנות וגופי השקעה מהמוכרים בשוק ומשרדו פעיל כיום בעסקאות במעל ל 15 מדינות.   המשרד משמש כנאמן לעסקאות מורכבות ומחזיק נאמנויות במאות מליוני דולרים.
אחת האפשרויות שעומדות בפני המשקיעים היא השקעות נדל"ן דרך קרנות פרייבט אקוויטי.
קיימות קרנות נדל"ן ישראליות וקרנות נדל"ן בחו"ל, בעיקר בארה"ב ואירופה.
אסטרטגיית ההשקעה בקרנות השקעה אלה היא רכישה של נכסים, השבחה ומכירה. בדרך כלל, השקעות אלו לא סחירות למשך 3-5 שנים בהתאם למדיניות הקרן אולם משלמות ריבית או "קופון" כאשר מדובר בנכס מניב.
פרויקט ייזום – רכישת מגרש, בניית בניין ומכירת הדירות או לחילופין השכרתן ומכירת כל הנכס בשלמותו כנכס מניב. חלוקת התקבולים – קרן + תשואה/ריבית לאחר המימוש.
פרויקט מניב – רכישת נכס קיים, מגורים או מסחרי, הכולל שוכרים, השבחתו ומכירה בתקופה המוגדרת מראש. חלוקת התקבולים – תשואה/ריבית שוטפת מחולקת על בסיס רבעוני + חלוקת רווחים נוספת לאחר המימוש.
מסלול חוב (Debt) או מסלול מימון – המשקיע מלווה ל"שותפות" חלק מההון העצמי הנדרש תמורת ריבית ידועה מראש.
"השותפות" (הלווה) מעמידה את ההון העצמי הנדרש לפרויקט בתמורה לאחוזים מהרווח.
לאחר החזר מלוא הקרן + הריבית למשקיע תחולק גם יתרת הרווחים בין המשקיעים.
במסלול זה הריבית מוגבלת וידועה מראש.
למשקיעים במסלול "חוב" מובטחת קדימות על פני ההון בהחזר הקרן + הריבית ולכן נחשבת בטוחה יותר ממסלול ההון.
מסלול הון (Equity) – המשקיע הינו שותף ב"שותפות" ייעודית המוקמת לכל פרויקט ורוכשת את הנכס או המגרש.
"השותפות" מעמידה את ההון העצמי הנדרש לפרויקט בתמורה לאחוזים מהרווח.
רווחי הפרויקט מחולקים בין המשקיעים והיזם בהתאם לתוכנית העסקית.
במסלול זה התשואה אינה מוגבלת בהכרח
 
בפודקאסט היום נדבר על השאלות:
1. מה ההבדל בין חוב לאקוויטי?
2. מה ההבדל בין החוב של הבנק לחוב של המשקיעים? למה מסלול חוב בטוח יותר?
3. מה היתרונות והחסרונות של מסלול כזה בראיה משפטית?
4. איך מוודאים שעסקה מהסוג הזה, שברור שהיא יכולה להיות מעניינת, אכן נכונה וראויה? 
איזה מדדים צריך לבדוק?
5. האם זה שהיזם גם משקיע בעצמו סכום מהותי בפרויקט תורם משמעותית לבטחון במסלול הזה?
 
המשך קריאה באתר:
https://www.forumnadlanusa.com/2022/05/real-estate-equity-vs-debt-investment/
 
ההשקעה שלנו בוושינגטון DC:
https://www.nadlandeals.com/property/washington-dc-magenta-multi-family-פרוייקט-מיוחד-בבירת-ארצות-הברי/
 

הגירה מול בניה חדשה – האם איזור ההשקעה שלכם בדרך למעלה או למטה?

לאן כולם עוברים? מה כיווני ההגירה הנוכחיים בארצות הברית?לאן כולם זזים? להבנה של נתון זה תהיה השפעה גדולה על שוק הדיור בארה”ב לשנת 2022 (ועל פוטנציאל בועת הדיור / התרסקות).
נתונים מלשכת מפקד האוכלוסין האמריקאית מראים שינויים גדולים במקומות שבהם עברו האמריקאים ובשווקי הדיור שצברו את מירב האנשים במהלך המגיפה.
נתוני הגירה של הלשכה האמריקאית למפקד האוכלוסין מראים שמיולי 2020 עד יוני 2021 היה גל גדול בנדידה לחגורת השמש באמריקה. שוקי נדל”ן כמו פיניקס, דאלאס וטמפה צברו את מירב האנשים במונחים נומינליים.
בינתיים – שווקי דיור כמו מירטל ביץ’, SC, סרסוטה, פלורידה, קייפ קורל, פלורידה ובויס, ID צברה הכי הרבה תושבים חדשים באחוזים. הזרם העצום הזה של אנשים יכול להיות סיבה לכך שהנדל”ן במטרוים האלה פורחת (ויכול להיות בבועת דיור גדולה).
זוכי ההגירה החזקה פנימה:
בויז, איידהוקייפ קורל, פלורידהסרסוטה, פלורידהמירטל ביץ’, סירקיוזנוקסוויל, טנסיאוסטין, טקסס
כוכבי ההגירה השלילית:
ניו יורק, ניו יורקסן פרנסיסקו, קליפורניהסן חוזה, קליפורניהלוס אנג’לס, קליפורניההונולולו, הוואישיקגו, אילינוי
המשך קריאה באתר:https://www.forumnadlanusa.com/2022/04/הגירה-מול-בניה-חדשה-האם-איזור-ההשקעה-ש/
לאילו איזורים בארצות הברית יש את הסיכוי הגבוה ביותר להורדת מחירים?להכנת הרשימה בדקנו את 50 המחוזות הגדולים בארצות הברית בזילו בהתחשב בכמה בתים פורסמו להשכרה לעמות מכירה.
לאיזורים באדום יש את הסיכוי הגבוה יותר לירידת מחירים. שרלוט מטורפת במיוחד, שבה יש 76% יותר בתים להשכרה מאשר למכירה. זה פשוט מראה את כמות המשקיעים שנמצאים באיזור שמייצרים בתים להשכרה מול בתים פנויים – כי פשוט המשקיעים חוטפים הכל ומשחררים בתים להשכרה. שווקים אחרים עם מלאי שכירות גבוה כוללים את קולומבוס, אינדיאנפוליס, ג’קסונוויל, פיניקס וראלי.
לאיזורים בכחול יש סיכוי נמוך יותר לירידה. יש בערך פי 5-7 פחות בתים להשכרה מאשר למכירה.
המשך קריאה באתר:https://www.forumnadlanusa.com/2022/04/wheres-the-great-reset-occurring/

מוכרים בית במצב גרוע? מה שאתם צריכים לדעת

שוקלים למכור בית במצב גרוע?גם בזמנים הטובים ביותר, מכירת בית היא תהליך שלוקח זמן, מלחיץ ויקר. למרבה הצער, הבעיות הללו מתגברות רק כאשר אתם מוכרים בית במצב גרוע.למרבה המזל, אתם לא לבד. כ-38% מהיצע הדיור הנוכחי נבנה לפני 1970 – כלומר הבתים הללו עמדו לפחות בחמישה עשורים של ריקבון, שחיקה, רוח, גשם ושמש.
אם אתם חושבים למכור בית במצב גרוע, הגעתם למקום הנכון. המשכו לקרוא למידע נוסף על העצות, הטריקים והטכניקות העיקריות שאתם צריכים לדעת בעת מכירת בית במצב גרוע.
האם כדאי למכור בית במצב גרוע?בפשטות, כן. מדי שנה, אלפי בתים נמכרים כפי שהם, לעתים קרובות במצב גרוע או ממש נורא. אבל מה זה אומר בכלל למכור בית במצב גרוע או במצב גרוע?
עבור חלק מהבתים, מצב גרוע יכול להיות שיש בבית ליקוי חמור אחד או יותר, כגון בעיות מבניות, פגעי מזג האוויר, עובש שחור או מכת מזיקים פעילה. עם זאת, עבור רוב הרישומים, מצב גרוע נוטה לציין משהו פחות דרמטי – חשבו על פגמים קוסמטיים, אריחים מוכתמים, פיתוחים מיושנים, צבע מתקלף או חצר אחורית מוזנחת.
כדי לעזור לך לקבוע אם אתה מוכר בית במצב גרוע, חילקנו את המונח “מצב גרוע” לשלוש קטגוריות משנה נפרדות.
המשך קריאה באתר:https://www.forumnadlanusa.com/2022/03/selling-a-house-in-poor-condition/

(Gentrification) מדוע ג’נטריפיקציה לא תמיד חייבת להיות דבר רע

“גֶ’נְטְרִיפִיקַצְיָה – עילות” מה זה בדיוק? מה זה אומר? גֶ’נְטְרִיפִיקַצְיָה – עילות זהו תהליך עירוני חברתי בורגני מתוכנן או בלתי מתוכנן של מעבר אוכלוסייה מהמעמד הבינוני והגבוה לשכונות חלשות – לרוב במרכזי ערים, תוך שינוי מתמשך של אופי השכונה ודחיקת האוכלוסייה המקורית. פעמים רבות מלווה בתהליך של התחדשות פני הרחובות, שיפוץ בתים ותחלופה של העסקים באזור. מתוך ויקיפדיה. –
לעיתים קרובות היא גורמת לעליית שכר הדירה וערך הנכסים, כמו גם לשינויים בתרבות ובאופי השכונה. אמנם יש מבקרים רבים של ג’נטריפיקציה, אבל יש גם כמה יתרונות לתהליך זה. ראשית, זה יכול לעזור לשפר את איכות החיים של התושבים באזור. בנוסף, זה יכול להביא גם למקומות עבודה חדשים ולצמיחה כלכלית בשכונה.
 
המשך קריאה באתר:
https://www.forumnadlanusa.com/2022/03/gentrification-pros-and-cons/
 

5 מעצבי הפנים המובילים ששינו את העולם

עיצוב פנים הוא מקצוע! במהלך השנים רבים ניסו לעשות זאת. למרות שרבים הצליחו לנהל קריירה מצליחה, מעטים היו אלה שבאמת שינו את תפיסת המרחב ואת השימוש בו. לפניכם רשימה של 5 מעצבי פנים ששינו את העולם:
 כרים ראשידכריםKarim Rashid ראשיד הוא אחד מטובי המעצבים התעשייתיים בדורו והוא מגיע ממצרים. הוא עיצב מוצרים רבים וגם השתלב בכל כך הרבה תחומים כמו פנים, אופנה, ריהוט, תאורה, אמנות ומוזיקה ועד מיצבים.
Oaza Zdravlja Pharmacy by Karim Rashid Oaza Zdravljaבבלגרד, סרביה – הוא אחד מפרויקטי עיצוב הפנים הטובים ביותר שלו, הוא הצליח להפוך בית מרקחת רגיל ומשעמם לחלוטין למקום יפהפה עם הרבה צורות וסמלים נוזליים.
בקרוב נספר לכם על הפרוייקט החדש של נדל”ן ולעניין בוושינגטון דיסי בעיצובו של כרים ראשיד
המשך קריאה באתר:https://www.forumnadlanusa.com/2022/03/interior-designers-that-changed-the-world/

ראיון עם יזם השבוע - צחי שנרך - השקעות נדל”ן בארצות הברית

ב 2014 עשיתי את צעדיי הראשונים בנדל”ן ארה”ב.עשיתי חיל בפליפים בבאר שבע ושמעתי על הפליפים המדהימים יותר שעושים בארה”ב ותמיד חלמתי להיות איש עסקים בינלאומי אז יאללה אני גם בפנים. (כשהייתי נער שיתפתי חבר בפנטזיה הזאת אז הוא ענה לי בזלזול – כן ממש… פיצוחי צחי אמריקה)חברתי לאורן לוין והתחלנו לגשש, בדקנו קצת באינטרנט (טרום עולם הקבוצות בפייסבוק), קצת עם חברים, פגישה עם עורך דין מנוסה וסדנה חד יומית אצל רפי מזרחי והיידה לפיניקס, אריזונה והנה “פיצוחי צחי אמריקה” קורם עור וגידים.מהיכרותי עם עולם הפליפים בארץ ידעתי שאם יש משהו שיכול להרוס בוודאות קניה של נכס זה שהמוכר ידע שאני מקצוען ושאני הולך להרוויח כסף מהנכס שלו. או כמו שאומרים בארץ: אני הולך להרוויח “עליו”.גם במכירה זה תקף – אם הקונה ירגיש שהרווחתי עליו או שעשיתי עליו קופה אז כל החשק יירד לו.בארץ תמיד השתדלתי לעבוד עם מתווכים ולא ישירות מול המוכרים או מול הקונים ונהגתי להתחמק משיחות היכרות של “אז מה אתה עושה בחיים?” (מה אני אגיד? “קונה בתים בזול מאנשים שלא מבינים את מלוא הפוטנציאל שיש לבית שלהם, משביח ומוכר במחיר מקסימלי לקונים שמוכנים לשלם יפה על בית משופץ”?)כך, עם הגישה הישראלית הזו, התחלנו לראות נכסים בארה”ב.באחד הנכסים שראינו בפיניקס, פגש אותנו המוכר בעצמו יחד עם הברוקר ,שהיה גם השותף המקומי שלנו, והוא הציג אותנו בפני המוכר בהתלהבות, פחות או יותר במילים האלו:שני החבר’ה האלו באו מישראל לעשות כסף בנדל”ן, הם יקנו את הבית שלך ב 110,000$ ישפצו ב 60,000$ נוספים וימכרו ב 240,000$!!אני נהיתי לבן! הסתכלתי על אורן במבט של “WTF, מה בדיוק הטמבל הזה עשה עכשיו??” הרי אין סיכוי שעכשיו המוכר הזה ימכור לנו את הבית שלו אם הוא יודע שאפשר להרוויח כמה עשרות אלפי דולרים מהבית שלו… עכשיו ה”סוד” העסקי יצא לאור, והוא ישקיע קצת כסף וימכור את הבית בעצמו משופץ וירוויח בעצמו את מה שאנחנו תכננו – מה הוא פראייר??וכמו שאני חושב את זה לעצמי ועצמי משדר את זה במבט לאורן, הגיע החלק השני. התשובה של המוכר, שהייתה מפתיעה אפילו יותר מדברי הטמבל שהציג אותנו.
המשך קריאה באתר:https://www.forumnadlanusa.com/2022/02/come-open-tzachi-shnarch/

ראיון עם יזמית השבוע - נטלי ירושלמי - השקעות נדל”ן בארצות הברית

שמי **נטלי ירושלמי **בזוגיות + שני בנים תאומים, גרה בגבעת עדה היפה והירוקה.
מודה שכשאבי פנה אלי וביקש שאכתוב, מצד אחד הוחמאתי ומצד שני חששתי, אני בסך הכל נדל״ניסטית די טריה, מה כבר יש לי לחדש ולספר לכל הכרישים ששוחים פה בקבוצה?
אבל…. במהלך הפוסטים הבאים תכירו אותי קצת יותר ותגלו שאני מסוג האנשים שאומרים כן לכל הזדמנות, אחר כך אומרת לעצמי מה חשבת לעצמך, איך תעשי את זה ? ואז עונה לעצמי… כמו שהצלחת לעשות עד עכשיו, יאללה לא מתבכיינים… לעבודה (כן יש לי מין דיבור מוזר כזה עם עצמי).
במרבית חיי הבוגרים אני עובדת בתחום הסיעוד, התחלתי כעובדת סוציאלית והגעתי לתפקיד מנכ״לית תאגיד גדול לעובדים זרים בסיעוד, תפקיד בו אני משמשת גם היום.
תמיד אהבתי את העבודה שלי ואני עדיין אוהבת, בעיקר אוהבת את העבודה עם אנשים.
במהלך השנים האחרונות שאלתי את עצמי שוב ושוב מה הלאה? האם אני יודעת / יכולה לעשות עוד משהו? (התשובה היתה, כנראה שלא…).
לפני מספר שנים התגרשתי ואז נכנס עניין נוסף, בדקתי את הפנסיה שלי וגיליתי שלמרות התנאים הלא רעים בכלל, להם אני זוכה מדי חודש כמנכ״לית שכירה,
לא תהיה לי שום אפשרות לשמור על רמת החיים שאני רגילה אליה כשאצא לפנסיה ובטח שלא לסייע לילדי אם יצטרכו.
כשנתיים לאחר הגירושין מכרנו את הבית המשותף ואז עמדה בפני דילמה, האם לקנות בית ולקחת משכנתא כמו כולם או האם זוהי ההזדמנות שלי למנף את הכסף ולהשקיע בנדל״ן.
המשך קריאה באתר:https://www.forumnadlanusa.com/2021/02/יזםהשבוע-נטלי-ירושלמי-פוסט1-שמי-נטלי-י/

ראיון עם יזם השבוע - יוסי בית יוסף - השקעות נדל”ן בארצות הברית

-”הקרקע לבנייה מיידית?“-“לא”-הקרקע מופשרת לבניה ?-“לא”-“הקרקע מיועדת לבניה ?”-“לא”-“אז מה אפשר לעשות עם הקרקע ?”-”אני שמח שאתה שואל – למה לא שאלת את השאלה הזו כשאלה ראשונה ?רוב המשקיעים/יזמים הישראלים שואלים את אותן השאלות מתוך תפיסת עולם שקרקע מיועדת לבניה בלבד-זוהי כמובן תפיסת עולם מוטעית .אני בטוח שיש פה בקהל אנשים שלא התעניינו מעולם בנושא הקרקעות מתוך תפיסת עולם מוטעית נוספת“אין הכנסה שוטפת מקרקעות – זה לא כמו דירות מושכרות” –-האמנם ?בטח חלקכם מגלגלים עיניים – “מה ניתן לקבל הכנסה חודשית מאדמות ?”בואו נראה מה אפשר לעשות עם קרקעות ?ענף הקרקעות הוא נישה עצומה בפני עצמה והיא גם הבסיס לכל סוג של נדל”ן עליי אדמות, למעשה כל אחד מכם שקנה איי פעם נדל”ן מכל סוג שהוא שילם גם על חלק יחסי בשווי העיסקה שנקבע על ידי ערך הקרקעאז איך שלא נסתכל על זה כולנו “רוכשי קרקעות”למה משמשות קרקעות ?
המשך קריאה באתר:https://www.forumnadlanusa.com/2021/04/sounds-sounds-boring-lets-check-yosi-bet-yosef/

מלחמת רוסיה-אוקראינה מסבכת את מאבק האינפלציה של הפדרל

הפלישה של רוסיה לאוקראינה לא תעצור את הפדרל ריזרב לעלות את הריבית בפגישת המדיניות הבאה שלהם במרץ, אבל היא עשויה להאט את קצב העליות.פלישת רוסיה לאוקראינה לא צפויה לעצור את הפדרל ריזרב מלהעלות את ריבית המדד בפגישת המדיניות שלהם במרץ, אבל היא כן מטלטלת את התחזית לגבי כמה וכמה מהר הפדרל עשוי לנוע.כעת על הבנק המרכזי לאזן את הסיכון לאינפלציה גבוהה עוד יותר כתוצאה ממלחמה ממושכת אם היא תנוע לאט מדי, עם אפשרות של שפל כלכליחד – או אפילו מיתון – אם הוא ינוע באגרסיביות מדי.
Trump wants a 'big' cut from the Federal Reserve. Instead, get ready for a small one. - cleveland.comהיו”ר ג’רום פאוול עשוי להעלות את כוונות הפדרל במהלך עדותו המתוכננת לקונגרס השבוע.בעוד המתיחות בין רוסיה ואוקראינה הסלימה בפברואר, עם אזהרות מרובות של ממשלת ארה”ב כי פלישה קרובה, המשקיעים צמצמו את ציפיותיהם לגבי מידת האגרסיביות שעשויה לפעול כדי לבלום את האינפלציה, כבר ב-7.5% ל-12 החודשים המסתיימים. בינואר – שיא ​​של 40 שנה.
כלי המשתמש בסנטימנט השוק כדי לחשב את ההסתברות למהלך של ריבית הפדרל בפגישות המדיניות הקרובות, הראה שבאמצע פברואר, המשקיעים החלו לחזות באופן עקבי עלייה של רבע נקודה, במקום חצי נקודה, בריבית המדד של הפדרל.
המשך קריאה באתר:https://www.forumnadlanusa.com/2022/03/russia-ukraine-war-feds-inflation/