Nadlan - The Real Estate Investors Forum News - נדלן ולעניין
Every day we share with you the knowledge of active real estate investors from our real estate investors forum
Listen on:
Episodes
Monday Mar 14, 2022
Monday Mar 14, 2022
קודם כל תודה על הכבוד לכתוב ולשתף כאן את דעותי ותובונותי עם אנשים מוכשרים ומעניינים, בוא נתחיל:פרק 1הקדמה, מה לי ולנדלן בארה”ב?עולם ההשקעות תמיד משך אותי. עוד כשהייתי ילד…סתם סתם…אז ככה שמי יאן ולסקי בן 38, נשוי פלוס 3, מהנדס תהליך/מוצר בחברת היטק. בשנתיים וחצי האחרונות גר ועובד בארה”ב באידהו, כן, הסטייט של תפוחי האדמה. בפוסטים הבאים אשתף אתכם במספר תובונות אישיות שהגעתי אליהן לגבי הנדלן,
המשך קריאה באתר:https://www.forumnadlanusa.com/?s=יאן ולסקי
Thursday Mar 10, 2022
Thursday Mar 10, 2022
השאלה הכי גדולה עבור רוכשי דירות היא, או לפחות צריכה להיות, מה אני קונה?אילו פריטים כדאי לבדוק בבית בתור קונה?כדאי שיהיה לכם מושג כללי על מצב הנכס שאתם מעוניינים לקנות. זה תלוי האם אתם מחפשים דגם ישן או בית חדש? עם ריהוט? או שאתם מוכנים ללכת עם משהו באמצע, כל עוד הבית צריך רק שדרוגים קוסמטיים בסיסיים?
כמובן, רוב התיקונים המשמעותיים והיקרים ביותר הם אלו שלא תוכלו לזהות מיד ומתחבאים מאחורי הקלעים. שם נכנסים לתמונה בודקי בתים מקצועיים. תפקידם לחקור ולדווח על עשרות גורמים, כדי שתדע בדיוק מה אתה מקבל או לא.
המשך קריאה באתר:https://www.forumnadlanusa.com/2022/03/home-inspection/
Thursday Mar 10, 2022
Thursday Mar 10, 2022
שיעורי הריבית בשפל שיא? כנראה תחשוב על למחזר משכנתא כדי לחסוך כסף. אם יש לך כרגע הלוואה ל-30 שנה, ייתכן שיהיה לך בעיה להחליט אם עליך למחזר משכנתא ל-15 שנה או להתמיד בטווח של 30 שנה.מעבר למשכנתא ל-15 שנים יאפשר לכם לפרוע את ביתכם מהר יותר ולחסוך יותר כסף בריבית. אבל מימון מחדש להלוואה לטווח קצר יותר עשוי להעלות את תשלומי המשכנתא החודשיים שלך ולהקשות לעמוד בהם.מהי משכנתא בריבית קבועה ל-15 שנה?משכנתא בריבית קבועה ל-15 שנה היא משכנתא בה נוטל ההלוואה מחזיר אותה במשך 15 שנים בריבית קבועה. המשמעות היא שהריבית על ההלוואה המקורית לא תשתנה לאורך כל מהלך ההלוואה. הלוואות בריבית קבועה נחשקות יותר עבור חלק מהמוכרים מכיוון שהם לא צריכים לדאוג לאיזה כיוון תלך ריביות בעתיד.
המשך קריאה באתר:https://www.forumnadlanusa.com/2022/03/15-year-mortgage/
Thursday Mar 10, 2022
Thursday Mar 10, 2022
טלי קפלן, 35, רמת גן, נעים להכיר 💃ואת הקריירה הנדלנ”ית שלי התחלתי בגיל 25, דווקא בארץ בשוק הנדל”ן שעד היום אני פועלת בו- נהריה (לעד תיקרא “נהריה אהובתנו”) אז תסלחו לי אם יהיו גם איזכורים על ישראל, אבל נדל”ן הוא נדל”ן והוא זהה בחשיבה, התנהלות והבנת כללי המחשק בכל העולם.And dare I sayלא רק נדל”ן בכלל השקעות וכסף (נו גם החיים תכלס).הבנת כללי המשחק זה אולי הדבר החשוב ביותר שלי לקח הרבה זמן ללמוד.ההתחלה: בגיל 25 אחרי כמה שנים שגרתי בלונדון חזרתי לארץ וחשבתי מה לעשות עם עצמי ומה אהיה כשאהיה גדולה. כמו רבים פה די מהר הבנתי שהרעיון של למכור זמן תמורת כסף לא ממש בא לי עליו, למרות שיקח עוד כמה שנים עד שאוכל להפסיק “לעבוד” בשביל אחרים לגמרי, וכך מצאתי את עצמי עושה קורס ביזמות עסקים, שעל הקרוס הזה אני אומרת החיים היו עד- ואחרי.אך לא היה לי רעיון לעסק. המשכתי לשוק ההון, אבל אחרי שיעור אחד הבנתי שזה לא הנטייה הטבעית שלי לשבת כל היום מול מחשב ומול גרפים. וכך נותרתי עם יזמות נדל”ן. מזל שכשנכנסתי לשיעור – שם ראיתי חיים (אחרת מי יודע איפה הייתה היום).לא יודעת מה גרם דווקא לי מכל הכיתה *כן* להתאבד על זה, כן לבצע את כל המשימות, כן לרדת לשטח כל שישי לא משנה מה, ולא להשבר.כולל זה שאמא היקרה שלי באה איתי לכל יום שטח (אבל ממש לכל אחד) במטרה להגן עלי מכשלון והפסדים.בשלב הזה אתם שואלים את עצמכם מה הידע של אמא יקרה לי בנדל”ן? אין.מה התרומה שלה לכח? ללכת איתי לכל פגישה, נכס ,שיחה עם מוכר ו מתווך רק בשביל להגיד לי (כמו שאר העולם) שאין דבר כזה עסקאות מתחת למחיר, את משוגעת, מאיפה לך כסף? ממלאים לך את הראש בשטויות בקורס הזה, מוכרים לך חלומות, ועוד ועוד ועוד…אז מה התרומה האמיתית שלה? 1. תגלו בסוף (זה הסימן להכניס מוזיקה מותחת)2. לאיפה שאנחנו בסיפור- חיזוק המיינדסט של לא להקשיב לרעשי רקע- גם אם הם אמא שבאה כל שבוע “להציל” אותי מכישלון.כי מה שקורה כששני אנשים מתווכחים, וזה קרה כל שבוע פק”ל, זה שכל צד מתבצר בעמדתו חזק יותר. ואני הייתי נחושה יותר ויותר מפעם לפעם להוכיח לה ולעולם (ולעצמי) שיש! ואני אהיה יזמת נדל”ן גדולה (יום אחד).בתוך התהליך לאחר כמה חודשים של עבודה מאומצת- מצאתי משקיע! האור בקצה המנהרה הגיע, בעיה אחת נפתרת.הללויה!
המשך קריאה באתר:https://www.forumnadlanusa.com/2022/01/post-introductions-tali-kaplan/
Saturday Feb 26, 2022
Saturday Feb 26, 2022
בעלות על בית מגיעה עם חלק ניכר באחריות. החל מביצוע תיקונים נחוצים והחלפת מנעולים ועד בדיקת גלאי עשן.אחת החובות החשובות ביותר היא להעריך את אפשרויות הביטוח שלך. אם אתה רוכש בית עם משכנתא, סביר להניח שהמלווה שלך ידרוש ממך ביטוח דירה. עם זאת, ייתכן שהמלווה לא ידרוש ממך ביטוח שיטפונות, אלא אם כן אתה גר באזור שיטפון ייעודי “בסיכון גבוה”. במקרה זה, ההחלטה אם לרכוש או לא לרכוש ביטוח הצפה תלויה בך.
אז האם כדאי לרכוש ביטוח הצפה גם אם אינכם גרים באזור סיכון גבוה?זו השאלה שמכבידה על דעתם של אמריקאים רבים – ומסיבה טובה. לפי הסוכנות הפדרלית לניהול חירוםשיטפונות הם אסון הטבע הנפוץ והיקר ביותר בארצות הברית. הסוכנות מדווחת כי סנטימטר בודד של מים בבית ממוצע עלול לעלות נזק של יותר מ-26,000 דולר. למרבה הצער, נזק זה לא מתרחש רק במדינות החוף. בשנים האחרונות התרחשו שיטפונותבכל 50 המדינות.
אמנם ביטוח שיטפונות בהחלט יכול להועיל במקרה של אסון טבע בלתי צפוי (הוריקן, הפשרות שלג, גשמים מופרזים ותנאי מזג אוויר קיצוניים אחרים), אבל הוא גם נוטה להיות די יקר. לעתים קרובות, ההחלטה אם לרכוש או לא לרכוש ביטוח הצפה תלויה בעלות ובתקציב שלך.
מהו ביטוח הצפה? הגדרת ביטוח שיטפונות הוא סוג של ביטוח רכוש המכסה דירה בגין אובדן נזקי מים,שכן הוא מתייחס ספציפית להצפה.פוליסת ביטוח מסוג זה מגובה על ידי התוכנית הלאומית לביטוח שיטפונותבעלי בתים ושוכרים יכולים לרכוש פוליסת ביטוח הצפה ל דרך סוכן ביטוח.
המשך קריאה באתר:https://www.forumnadlanusa.com/2022/02/האם-כדאי-לרכוש-ביטוח-הצפות/
Friday Feb 25, 2022
Friday Feb 25, 2022
מומחים צופים ככל ששיעורי המשכנתאות יעלו, המחירים אמורים להתמתן, אך מלאי נמוך ימשיך להוות בעיה. שנה שעברה הייתה נהדרת למכירת בית, אבל לא שנה נהדרת אם ניסית לקנות אחד. מחירי הדירות עלו בחדות ומספר הדירות למכירה ירד. למרות ששוק הדיור של 2022 עדיין נוטה לכיוון המוכרים, הוא מציע סיכוי מעט טוב יותר לרוכשים לתפוס את בתי החלומות שלהם. הסיפור של 2021 היה באיזו מהירות הואצו מחירי הדירות. מחיר הדירה החציוני הלאומי הגיע ביוני ל-362,800 דולר, שיא של כל הזמנים, על פי איגוד המתווכים הלאומי. מדד מחירי הדירות של קייס-שילר הגיע לשיאו באוגוסט, אז עלו המחירים ב-19.8% בהשוואה לשנה החודש. מחירי הבתים של פיניקס עלו ב-33.3% בהשוואה לשנה, מחירי הדירות בסן דייגו עלו ב-26.2%, ומחירי הדירות בטמפה עלו ב-25.9%. שיעורי משכנתא נמוכים והיצע מוגבל סייעו לדחוף את המחירים למעלה. היו רק 1.38 מיליון בתים למכירה ארצית ביוני, ירידה של 23% משנה לשנה, לפי Redfin. המשך קריאה באתר: https://www.forumnadlanusa.com/2022/02/מומחים-צופים-מה-יביא-שוק-הדיור-לשנת-2022-2/
Wednesday Feb 23, 2022
Wednesday Feb 23, 2022
יזם השבוע פוסט 1 היכרות
אהלן קוראים לי רן גלעד אני עוד רגע בן 58 נשוי עם 4 ילדים יוצא קיבוץ ועוסק בנדלן מגיל 8מה אכתוב ומה אגיד בכדי להשאיר אותכם איתי לאורך כל השבוע וכל הפוסטים שאעלה …..ראשית אגלה שכבר חודש אני בלחץ וחושב איך לתת לכם אינפורמציה מועילה ושתשאיר אותכם לקריאה עד הסוףשנית אני עושה כל כך הרבה דברים שהם לאו דווקא נדלן שאני לא יודע אם זה יעניין אותכם , אתם תבינו לאורך השבוע שנדל”ן אצלי הוא חלק מהחיים ויוצא לי לעשותו בכייף וללא מאמץ .אז ככה כמישהו שנולד בקיבוץ גדלנו ביחד עם כולם אך לא היתה משפחה במובן הברור של המשפחה , ולכן התמונה שהעלתי כי מבחינתי משפחה זה הכל מכל ואלו הם ילדי ואני אשכב על כל גדר בכדי לטפל ולהנגיש את צרכיהםאני חושב שאף פעם לא נהייתי איש העסקים שיכולתי להיות כי המשפחה מבחינתי היא דבר ראשון וזה היה תמיד הייתי אני שחוזר בארבע לקחת את הילדים מהגן ועוד .אני בן לאמא שהיתה התינוקת הראשונה של קיבוץ אפיקים ואבא שהיה ממקימי קיבוץ רביבים ולוחם פלמחניק שכל חיי כילד אני זוכר שהמושג עבודה ואסיפות בקיבוץ היו ערך עליון לפני האני ….יש לי 6 אחים ואחיות ואבי שהוריו התגרשו בגיל 8 התחייב שכל אחד ואחת מילדיו יהיה בעל בית למגורים .לכן שאני אומר שמגיל 8 אני בנדל”ן זה בגלל שכל שבת חג היינו נוסעים ובונים (כן בונים פיזית ) את הבית של אחד האחים , לי קראו הפועל אווק .במקביל כל חיי הבוגרים מה שהיה אפשר לעשות ולא לתת לפועל היינו עושים .
המשך קריאה באתר:https://www.forumnadlanusa.com/author/ran_gilad/
Wednesday Feb 23, 2022
Wednesday Feb 23, 2022
אנדרו קרנגי אמר פעם, “תשעים אחוז מכל המיליונרים הופכים להיות כאלה בזכות בעלות על נדל”ן.”
עם זאת, כמו כל השקעה, גם נדל”ן כרוך בסיכון וגם בכמות ניכרת של זמן, מאמץ וכסף. בנוסף, לוקח זמן ללמוד כיצד למצוא נכסים להשקעה, לתקן ולהפוך אותם, לנהל שוכרים ולבצע משימות נלוות אחרות. למרות מה שטוענות הפרסומות בשעות הלילה המאוחרות, השקעות נדל”ן אינן מיועדות לכולם. האם לשקול לקפוץ לשוק? הנה כמה יתרונות וחסרונות של השקעות נדל”ן שכדאי לקחת בחשבון לפני הצעד הבא שלך.
יתרונות של השקעה בנדל”ןיש הרבה סיבות להשקיע בנדל”ן. בתור התחלה, בניגוד לחוזים עתידיים, מדובר בסחורה שאתם בטח כבר מכירים ומבינים, לפחות במידה. שלא לדבר על כך, היסטורית, נדל”ן עולה בערכו. להלן הסיבות העיקריות לשקול השקעה בנדל”ן.
זה מוחשינדל”ן הוא דבר אמיתי, מוחשי, שתמיד יהיה לו ערך כספי. זה לא תמיד נכון לגבי השקעות אחרות. לדוגמה, אם אתה משקיע 200 דולר בבורסה והשוק קורס, המניה שלך עלולה להיות חסרת ערך, רק פיסת נייר, למחרת.
מצד שני, ללא קשר למה שעושה שוק הדיור, אתה עדיין הבעלים של הקרקע וכל המבנים שעליהן. ולאדמה הזו יש ערך. ההשקעה שלך ב-200,000 דולר עשויה לרדת מ-200,000 דולר ל-100,000 דולר אם שוק הדיור יקרוס, אבל זה תמיד יהיה שווה משהו.
ערך נדל”ןמבחינה היסטורית, נדל”ן עולה (צומח) בערכו עם הזמן. במילים אחרות, גם אם תשקיעו 200,000$ והתרסקות תפחית את הערך הזה בחצי, הנכס שלכם בסופו של דבר יתאושש. אתה יכול לראות את זה מהתפוצצות בועת שוק הדיור ב-2007, התאוששות שלאחר מכן ב-2013 והמחירים מרקיעים שחקים כעת.
גורמים רבים תורמים למידת ההערכה של ההשקעה שלך, כולל מיקום, היצע וביקוש, כלכלה ושיפוצים, אם להזכיר כמה. עם זאת, בהתבסס על מה שהשוק עשה בעבר, ערכי הנדל”ן בארה”ב עלו ב-3.5 עד 3.8 אחוזים בשנה. במשך 10 שנים, זה מתורגם לכ-$35,000 לכל $100,000 משווי הנכס שלך.
המשך קריאה באתר:https://www.forumnadlanusa.com/2022/02/האם-השקעה-בנדלן-מתאימה-לך-היתרונות/
Monday Feb 22, 2021
Monday Feb 22, 2021
** #יזםהשבוע -אופיר הררי #פוסט4 ***חישוב תשואה ורוצח התשואות…**** שלום רב לקוראים, יום רביעי שמח ! היום נדבר על תשואה ! משקיעים רבים בוחרים להשקיע בנדל”ן בגלל היציבות שבדבר (הנכס הממשי) ובגלל התשואה – ההכנסה** **כשמדובר בנדל”ן, ההכנסה מתחלקת לשניים: הכנסה פירותית והכנסה הונית.** **הכנסה פרותית היא ההכנסה החודשית שאותה נקבל כתוצאה מדמי שכירות בגין הנכס שלנו.** **הכנסה הונית היא ההכנסה אותה נקבל בעת מכירת הנכס – מתוך ציפייה לעליית ערך הנכס.** **אתחיל עם סיפור קצר, לפני שהתחלתי עם השקעות נדל”ן בחו”ל השקעתי בנכסים בארץ, לימים רכשתי דירת מגורים בעיר בצפון הארץ, המקרה היה הרבה לפני שהיה בידי הידע המצוי בידי כרגע ובעצם אפשר לומר שלמדתי רבות ממקרה זה.** **רכשתי את הדירה בהתאם לבדיקת אקסל שערכתי, עלות הנכס+ תיווך +עו”ד + מיסים שיפוץ וכו’.. ומצד שני חישוב התשואה הצפויה לי על ידי הכפלת שכירות חודשית ב-12.** **כמובן שהנכס שאותו רכשתי הראה על תשואה נאה באקסל ולכן רכשתי את הנכס, מדובר היה בבית מוזנח בבניין רכבת מכוער מאוד ובעלות נמוכה, מה שלא לקחתי בחשבון היה ש: א. לקח לי מספר חודשים למצוא דייר- וככל שהייתי יותר לחוץ במציאת דייר (צריך לשלם בגין ההלוואה שלקחתי ) הייתי יותר גמיש מבחינת בטחונות על השכירות, מבחינת מחיר השכירות ומבחינת איכות הדייר.** **ב. אני ניהלתי את הנכס- כלומר כל טענה של הדייר (והיו הרבה ) מייד טלפון אלי, מה שגרם לי להתעסקות ובזבוז זמן רב שלי בתיקון, פעם זה היה סתימה בביוב כשעה לפני השבת, פעם המזגן הפסיק לקרר ופעם בחורף דוד השמש התפוצץ ונדרשתי להחליפו (כמובן שאת הכל ניהלתי דרך הטלפון ורק אציין שמי שהחליף את הדוד השאיר על הגג את הדוד הישן מתנדנד ומאיים ליפול על מישהו חו”ח ).** **ג. נוכחתי לדעת שאין קשר בין טבלת האקסל לבין מה שקרה בפועל – הגעתי לתשואה אפסית ולהמון התעסקות ובזבוז זמן וכסף ( החלפת מזגן=הכנסה מחודשיים של שכירות ) אז הכרתי את המושג “רוצח התשואות” – ככל שהבית יותר ישן=יותר בלאי=התשואה נשחת מאוד.** **בסופו של דבר “נפטרתי” מאותו הנכס והסיבה היחידה שסיימתי את ההשקעה ברווח הינה עליית מחירי הנדל”ן באותה השנה…** **בפוסט זה אתייחס לאותם המשקיעים שבוחרים את ההשקעה שלהם לפי התשואה הפירותית (הגבוהה) הצפויה להתקבל על הנכס.** **משקיעים רבים בודקים את הצעות ההשקעה שהציעו להם בטבלת האקסל – הכנסות מול הוצאות, ומתוך כך מגיעים למסקנה – לקנות או לא לקנות.** **הרשו לי לפקוח את עינכם בנושא זה. האקסל איננו משקר, אך הנתונים בהחלט יכולים להשתנות ולהטות את הכף. חשוב לבדוק ולאמת את הנתונים שאיש המכירות או מתווך הדירות יציג בפניכם לבין הנתונים הקיימים בשטח, ולבצע מה שקרוי “חקר שוק” (כלומר, בדיקת מחירי דירות דומות, שכירות חודשית באזור, פיתוח של העיריה ועוד), אתם חייבים לחשב ולבדוק את כל ההוצאות הצפויות ברכישת הנכס (לרבות עורך דין, יועץ משכנתא, שמאי, מיסים וכדומה) ולא לייפות את המציאות ולבחון את התשואה הצפויה שנקבל (מומלץ לחשב לפי 11 או 10 חודשי שכירות בשנה בלבד) ולהחליט האם העסקה מתאימה לנו.** **לצערי, קיימים בשוק בעלי אינטרס המעוניינים לייפות את המציאות ולהראות תשואה גבוה יותר מאשר בפועל, על ידי מניפולציות מתוחכמות. חשוב לי לציין כי אותם משווקים יכולים לעשות כן במכירת דירה בישראל, בארה”ב ובעצם בכל מקום בעולם (לצערי רמאים קיימים בכל תחום ובכל מקום).** **אתן דוגמא פשוטה למניפולציה מהסוג הזה: אלי הוא בעל דירה המושכרת ב-6000 ₪ לחודש. בעל הדירה יכול לעשות חוזה עם השוכר למחיר שכירות של 6500 ₪, ובתמורה השוכר ייהנה מחודש ראשון ללא תשלום; כלומר, בחישוב שנתי השוכר חוסך 500 ₪, ( 6500 כפול 11 לעומת 6000 כפול 12 ) ובעל הנכס מציג מצג שווא של תשואה גבוה לקונה. כאמור, באקסל הכל נראה טוב.** **באופן דומה, בעל הנכס יכול להעלות את מחיר השכירות למשכיר ובתמורה לשלם עבורו תשלומי ארנונה, מים, חשמל, לספק למשכיר שירותי טלוויזיה, עיתון יומי אינטרנט ועוד. הכל טוב ויפה, אבל על המשקיע להבין שבתמורה לתשואה שהוא מתכנן לקבל – עליו יהיה להמשיך ולספק שירותים אלו, ובעצם התשואה האמיתית שלו תהיה נמוכה מהתשואה שהוצגה לו.** **באופן דומה לגבי תשלםו ארנונה ועוד…** **ישנן חברות אשר מבטיחות לכם בעת רכישת הנכס תשואה מובטחת לשנה שנתיים או יותר, בעסקאות אלו יש לבדוק שמחיר הנכס הינו המחיר האמיתי והתשואה המובטחת הינה השכירות האמיתית, יש להזהר בעסקה זו וכבר שמעתי על נכסים שנמכרו במחיר מופקע ועל תשואות (שכירות) הגבוהה מאוד מאשר התשואה האמיתית.** **במילים אחרות – המשקיע / הרוכש שילם לעצמו את התשואה…העביר כסף מיד אחת ליד השניה כאשר המשווק ניצב באמצע וכמובן גוזר קופון שמן …** **תשואה גבוהה יחסית תוכלו גם למצוא בדירות מפוצלות. ישנן דירות שפוצלו לשתי דירות (או יותר), דבר המעלה את התשואה החודשית המתקבלת, כלומר במקום לקבל 6000 ₪ שכירות חודשית על הדירה, נקבל 2500 ₪ לחודש אבל משלושה שוכרים, מה שייתן לנו 7500 ₪חודשיים. נשמע מפתה? בהחלט! האם כדאי לרכוש? בהחלט לא!! יש לזכור כי רוב הדירות המפוצלות בארץ פוצלו בצורה לא חוקית, דבר העלול לגרור אתכם בין היתר לסכסוכים ולקנסות. בקיצור – מומלץ להתרחק!** **אופיר** You can find us at: www.ForumNadlanUSA.com Get financed at: www.NadlanCapitalGroup.com Join us on Facebook: https://www.facebook.com/RealEstateIs...
Monday Feb 08, 2021
Monday Feb 08, 2021
#יזםהשבוע- אופיר הררי #פוסט3 ***איך נבחר יזם / קבלן לבניה בחו"ל ?*** שלום לכולם, פוסט שלישי בקבוצה – אז יום שלישי שמח לכולם ! היום רציתי לדבר בנושא בחירת יזם / קבלן . בעסקאות נדל"ן בחו"ל כידוע אין את חוקי הארץ, אין את חוק המכר הנותן הגנה בסוגי עסקאות מסוימות, ואין בנק מלווה ועוד. ולכן כאשר אנו רוכשים נכס ישירות מהיזם/ קבלן לפני סיום הבניה עלינו לגדר ככל יכולתנו את הסיכונים שלנו שעלולים לקרות במקרה קיצון – פשיטת רגל של היזם / הקבלן / חברת הניהול. אז "סוף מעשה – במחשבה תחילה " מה עלי לבדוק מלכתחילה ? (רשימה חלקית בלבד ) • מי היזם? בדיקה יסודית על היזם עצמו, איזה פרויקטים בנה, האם היו בבעלותו חברות שפשטו רגל, האם מסר בזמן, האם יש תלונות על איכות הבניה (מרפסות נופלות...) • מי חברת הבניה? מה הוותק שלהם בענף, האם הם עומדים בזמנים, מה איכות הבניה שלהם, כמה עובדים קבועים יש להם, אילו ביטוחים יש להם • יזם / קבלן מה הרזומה שלהם ? האם הנכס בבנייה / האם רכישה של נכס "על הנייר"? כאשר רוכשים נכס בבניה – חשוב לבדוק באיזה שלב אנחנו בבנייה? • האם היזם / חברת הבניה בנו בעבר פרוייקטים באותו סדר גודל באותו איזור – חשוב להבין שהם יודעים לחשב עלויות ושיש להם נסיון בבניה דומה. • כפי שבארץ אנו מבקשים לראות "היתר בניה" בתוקף ולהבין מה יכולה חברת הבניה לבנות, חשוב לנו לבדוק בעיקר אם אנחנו לפני עלייה לקרקע, האם יש לחברת הבניה את כל האישורים ? אם חסר אישור- מהו האישור ועד כמה האישור קריטי, בדיקות אישורי בניה מול העירייה כמובן (לא לסמוך על תשובות מחברת הבניה ) באנגליה למשל ניתן לבקש את הLEGAL PACK יש שם מספר ההיתר לבדוק באתר הערייה מה העירייה מחייבת לבצע) • איזה בטחונות יש? מי העורך דין של היזם/הנאמן? איזה ביטוח יש לחברת הבניה ? מה קורה אם יש נזק במהלך הבנייה? על איזה מקרים היזם מבטח את עצמו במהלך הבנייה? האם יש בנק מלווה ? האם הכסף נמצא אצל חברת הבניה או אצל עו"ד בחשבו נאמנות ? • יש היתר בניה – נהדר ! עלינו לבדוק עד מתי ההיתר? מתי הוא קיבל אותו - אם עבר הרבה זמן יש לבדוק למה הוא לא התחיל עד היום? מה קורה אם הוא לא עומד בזמן וההיתר פג תוקף? האם ניתן בקלות לקבל הארכה... • תשלומים לחברת הבניה – מהם תנאי התשלום ? למי הכסף עובר? (חשבון נאמנות לפי קצב התקדמות בנייה או ישירות ליזם ?) תשלום לאחר סיום כל שלב בבניה ? תשלום קטן ברכישה וכל השאר עם קבלת מפתח (10/90 20/80 ) ? • איזה בטחונות יש? מי העורך דין של היזם/הנאמן? מהו הביטוח שיש לעורך הדין ? מה קורה אם יש נזק במהלך הבנייה? על איזה מקרים היזם מבטח את עצמו במהלך הבנייה? באנגליה למשל אני בודק גם האם עורך הדין חבר באגודת עורכי הדין (SRA)? ובוחן איזו הגנה כספית האגודה מעניקה לנו? • מחירים - מה מחיר למטר? מה המחיר למטר ב5 פרויקטים דומים באזור הקרוב? • מיהם המתחרים של פרויקט זה? בכמה המתחרים מציעים למכירה ? באילו תנאים ? • מהו הביקוש לנכסים מסוג זה באזור? ( דירה לסטודנטים למשל – האם קיימת אוניברסיטה במרחק הליכה ? האם יש דרישה למקומות לינה מצד הסטודנטים? האם שכר הדירה המצופה ריאלי לאזור ...) • מה יש בקרבת מיקום הפרויקט? (האם אנו בונים ליד כור אטומי, מזבלה עירונית, אצטדיון ספורט , מפעל חרס או אולי ליד בית חולים, אוניברסיטה, מדרחוב, משרדי ממשלה או מרכז קניות) • ברכישת נכסים בחו"ל אנו נעזרים בניהול הנכס על ידי חברת ניהול – מיהם חברות הניהול הרלוונטיות לניהול הנכס ? מהם העלויות הצפויות? האם יש לחברת הניהול מתחרות / חברה שתוכל להחליף את חברת הניהול ? האם אני מחויב לחברת ניהול או שיכול לנהל את הנכס בניהול עצמי ? • איך נרשמת הדירה על שמי? הערת אזהרה ? רישום בטאבו ? ואיך אני יכול לבדוק זאת. • מהם הוצאות הצפויות לתחזוקת הנכס? ומי חייב בהם? השוכר / בעל הנכס? מה גובה הGROUND RENT SERVICE CHARGE וכ"ו, מי משלם בגין הארנונה, מים, חשמל, גז – מה קורה במידה ולא שולמו החשבונות ? • מהי השכירות המקובלות באזור? מה איכות הבניה והגודל למחירי שכירויות שונים באזור, מיהם השוכרים באזור... אלו כאמור רשימה חלקית של בדיקות און אנו עושים לפני שיווק נכסים, חשוב להבין נקודות אלו וכמובן ישנם נקודות רבות נוספות. המשך יום נהדר אופיר הררי *בתמונה- אני לפני עידן הקורונה כאשר ניתן היה לטוס, לבחון את הפרויקטים שבבניה, להפגש פנים מול פנים עם היזם, הקבלן, מנהלי חברת הניהול, מתווכים, עו"ד ועוד... You can find us at: www.ForumNadlanUSA.com Get financed at: www.NadlanCapitalGroup.com
Nadlan News Podcast
In our Hebrew Real Estate News Podcast we keep you up to date with teh current trends in the US Real Estate market and interview entrepreneurs that operate and invest in the US market and focus on different regions and locations.