Nadlan - The Real Estate Investors Forum News - נדלן ולעניין

Ended Feb 2, 2021 | להשקיע בעניים פקוחות - להבין את כל תרחישי הקיצון - ולהשקיע - אופיר הררי - פוסט 2

#יזםהשבוע​ - אופיר הררי #פוסט2​ ***להשקיע בעניים פקוחות - להבין את כל תרחישי הקיצון - ולהשקיע*** שנת הקורונה 2020 הסתיימה ועוד רגע מסתיים כבר החודש הראשון של 2021... כרגע כולנו עדיין בסגר מתפללים שהחיסון יחזיר אותנו לעולם שהכרנו. משפט ששמענו שוב ושוב בשנה החולפת היה "אם החיים נותנים לך לימונים- תעשה מזה לימונדה" (להבדיל ממשפט נוסף ששמענו שוב ושוב בפגישות ZOOM "אתה על מיוט" 😃 ) דבל'ה גליקמן האגדי הוסיף ואמר.: "אם החיים נותנים לך לימונדה - תשתה אותם.". השנה שעברה נתנה להרבה אנשים לימון מקולקל שממנו אי אפשר לעשות הרבה... אומנים, בעלי אולמות, מסעדות ועוד ועוד...אנשים רבים פשוט קיבלו השנה לימון מקולקל. אני מאמין כי כל חברי הקבוצה פה מבינים היטב נקודה חשובה זו ומבינים את החשיבות הרבה שיש לחסוך ולהשקיע. היום ברצוני לדר על יתרונות וחסרונות/ סיכונים שיש בכל השקעה. זה נכון, האינטרנט מלא הצעות שונות ומשונות להשקעות נדל"ן, בכל העולם אנשים יצאו מהמערות וחיים כיום בבתים... יש השקעות טובות ויש השקעות מסוכנות מאוד !! זה נכון, מגיע עונש חמור למי שמשווק נכס בלי לגלות למשקיע פרטים מהותיים לגבי העסקה, אבל חובה גם על המשקיע בעצמו לברר ולהבין את העסקה עד הסוף – וכמו שאני תמיד אומר, אין 100% בחיים (מלבד המוות ל"ע) גם בהשקעות תמיד דברים עלולים להשתבש, עלינו להיות מודעים תמיד לכל תרחישי הקיצון הללו. אם השקעתי במולטי פאמילי – אני יודע כמעט בוודאות שיהיו שוכרים (שהרי לא מדובר בדירה בודדת) וכמו כן אני נהנה מהשקעה מנוהלת לחלוטין וללא "כאבי ראש" וללא מעורבות שלנו בניהול הנכס, מצד שני עלינו להבין את הסיכון שיש ברכישת נכס ממונף (ולא על ידי מינוף שלנו – אלא על ידי מינוף שהיזם לקח) עלינו להבין את חוסר היכולת שלנו להשפיע לגבי הנכס, לגבי ש]פוץ הנכס, לגבי מכירת הנכס בעתיד ועוד... – במקרי קיצון (שלצערי קרו ועוד יקרו) המשקי עלול לאבד את כספי הקרן כולה או חלקה, על כן חשוב מאוד אחרי שמבינים את הסיכונים שעלולים לצוץ – לבחון במשנה זהירות את העסקה הספיציפית שהציעו לנו. השקעה אחרת ונפוצה הינה השקעה בדירה בודדת באופן ישיר, השקעה זו חושפת אותנו לסיכון של חוסר בדייר כלומר יש לנו סיכון לגבי התשואה הפירותית -שכר הדירה החודשי ויש לשים דגש על כך בעיקר אם הנכס נקנה על ידי הלוואה מהבנק שעלינו להחזיר גם כישי דייר וגם כשאין דייר. החלטתם לרכוש נכס – צעד נכון ונהדר ! תבדקו שאתם מבינים היטב את כל התרחישים האפשריים ומוכנים/ מסוגלים לחיות בשלום עם סיכון זה (שהרי בכל דבר בחיים יש סיכון...) תשקיעו בחוכמה תשקיעו בעיניים פקוחות בתמונה – ההשקעה הכי טובה וחשובה בחיים – המשפחה שלי אופיר הררי

Ended Jan 27, 2021 | אופיר הררי - פוסט הכרות - פוסט 1

#יזםהשבוע​- אופיר הררי #פוסט1​ ***פוסט הכרות*** נעים מאוד לכל חברי הפורום היקרים תודה לאבי ולשאר מנהלי הפורום על הבמה שניתנה לי להיות יזם השבוע, אשתדל לתרום לכם מידע, כיווני חשיבה ועוד מתוך הנסיון האישי שלי בהשקעות נדל"ן בארץ ובחו"ל. אז שמי אופיר הררי, בן 46 נשוי ל @יהודית הררי ואב לחמישה גר בכפר הרא"ה אשר בעמק חפר. בקצרה עלי - בתחילת דרכי השקעתי בנדל"ן בארץ – קרוב לבית, אחר כך בנדל"ן בארץ רחוק מהבית, המחירים הגבוהים בארץ והתשואה הנמוכה הביאה אותי לצאת מהקופסא ולהשקיע בארה"ב ובשלוש השנים האחרונות אני מושקע ומלווה משקיעים באנגליה. אני בוגר תואר ראשון במנהל עסקים ובעל תעודת תיווך, אבל את הידע העיקרי והחשוב צברתי בעיקר מהנסיון שלי , ומנסיונם של אחרים ומתוך למידה מתמשכת ויום יומית, מתוך מטרה להשתפר ולהיות יותר ויותר מקצועי בכל יום. אתחיל עם סיפור קצר, עיירה אחת חוותה שנת בצורת קשה וזה פגע קשות בכלכלה שלה. הלכו לרב הקהילה וביקשו עצה. הרב אמר שאנחנו, הקהילה כולה, לוקים באחדות ובאמונה. לכן כנסו את כולם ונישא תפילה ותראו שירד גשם. כינסו את כולם בשדה הגדול, הרב מגיע מסתכל על כולם משפיל מבט ויורד מהבמה. אמרו לו: כבוד הרב, כולם עזבו את העבודה והגיעו מלאי אחדות להתפלל לגשם. הרב אומר זה לא ילך. אני סקרתי את כולם ולא ראיתי אחד שמביא איתו מטריה. ******************************************************** כאשר אנו מעוניינים להשקיע בנדל"ן יש הרבה בדיקות שצריך לבצע על כל נכס, בדיקה על המדינה, העיר האזור הנכס עצמו ועוד... קצת כמו בדיקות הריון, עושים בדיקות ולא תמיד תשובה שלא מוצאת חן בעינינו זה ישר חורץ את הדין. בכל השקעת אנו רוצים להנות מרווח כספי (בין אם השקענו גם אם האסטרטגיה שלנו היא להנות מתשואה משכירות ובין אם פליפ) עלינו להבין בכל השקעה את רמת הסיכון ואת כל תרחישי הקיצון שעלולים להיות. נדל"ן זה הרבה אמונה והרבה בדיקות מקדימות: אמונה שלי באזור הנבחר, בהתחדשות עירונית, בפיתוח העיר / השכונה השקעות כספיות של העירייה, השקעות של הממשלה, נגישות לצירי תחבורה, רכבות ועוד.... אבל הכי חשוב זה לבחון את ההשקעה, את היכולת הכלכלית וההשפעה העצומה של ההשקעה על העתיד הכלכלי של כל אחד מאיתנו. ************************************************* המסר שלי אליכם להיום הוא להשקיע ! תשקיעו בלימוד, תשקיעו באנשי המקצוע שאתם סומכים עליהם, תשאלו שאלות ובסוף תסמכו על ההבנה שלכם ובעיקר על עצמכם ועל השקעה שתתן מענה לצורך שלכם למעם העתיד שלכם. ולבסוף לבסוף... אל תשכחו - תבואו עם מטריה 😉 מוזמנים לשאול שאלות, מצפה לנו שבוע שלם של פוסטים מידי יום ממני באהבה אליכם. אופיר הררי

Ended Jan 17, 2021 | אבי קריינר - סיכום - פוסט 6

#יזםהשבוע אבי קריינר #פוסט6 - סיכום וואו שבוע מטורף. אחד הטובים בחיי. מקווה שנהניתם. אני מאד. תודה לכולם על התגובות מחממות הלב והלייקים. ריגשתם אותי מאד! אז איך מסיימים ומסכמים שבוע כזה אינטנסיבי? יש לי עוד הרבה דברים לכתוב ולומר, אבל חשבתי דווקא לסגור מעגל בדיון על החופש הכלכלי. בפוסט הראשון דיברתי על חופש כלכלי. מי שרוצה להתקדם אל עבר החופש הכלכלי או לשיפור משמעותי בתזרים, צריך שתהיה לו אסטרטגיה ומיקוד. האם הוא מתמקד בפליפים, ברנטלים, במולטי-פמילי, ב-AirBNB או כל אסטרטגיה נדל"נית אחרת. כשבאים לבחון האם עיסקה כלשהי היא "טובה" עבורי, צריך להסתכל על שלושה פרמטרים מרכזיים: 1. האם העיסקה מתאימה לתוכנית העסקית ולאסטרטגיה שלי? 2. האם אני מבין את העיסקה? (ניסיון בעיסקאות דומות, משמעויות, סיכונים, מיסוי, אסטרטגיית היציאה) 3. האם בדקתי היטב את הפרמטרים של העיסקה? או עשיתי מה שאומר רוברט שמין: Verify, Verify, Verify? גם אם אנחנו משקיעים, ובטח אם אנחנו יזמים, חייבים להבין מה אנחנו עושים, למי ועל מה אנחנו נותנים את מיטב כספנו. אחרת אנחנו לא שונים ממהמרים בבורסה או בקזינו. וגם אם אנחנו מבינים את העיסקה, צריך לוודא שהיא מתאימה לאסטרטגיה שלנו, והשימוש בכסף והזמן שלנו הוא אפקטיבי (מוכוון מטרה). כל משקיע או יזם ששואף לחופש כלכלי, צריך לבנות תוכנית עסקית אסטרטגית ארוכת טווח על בסיס מודל S.M.A.R.T – Specific, Measurable, Attainable, Relevant, Time Bound. ובעברית תוכנית ספציפית, שניתנת למדידה (דולרים), בת השגה (אם כי כדאי לכוון גבוה), רלוונטית ומוגבלת בזמן. נדל"ן הוא עסק לכל דבר, ועסק שאין לו מטרה ותוכנית עסקית סדורה לא יגיע רחוק. אנחנו מוצפים ב"הזדמנויות השקעה" וחשוב שיהיה לנו מגדלור טוב, על מנת שנדע להתמקד ונגיע לחוף מבטחים. ולאחר שיש תוכנית, לעבוד על פי עיקרון המלחמה הראשון של צה"ל – דבקות במשימה לאור המטרה. כל פרוייקט או הזדמנות, גם אם אנחנו מבינים אותו מאד ובדקנו שבעתיים, אם הוא לא מתאים לתוכנית העסקית שלנו, פשוט לוותר עליו. אם האסטרטגיה שלי היא לצבור נכסים מניבים והגיעה הזדמנות השקעה מדהימה בקרן השקעה. האם זה כדאי? מה אם בינתיים מחירי הנכסים יעלו בשלוש השנים הקרובות כשהקרן תיפדה? לא הרווחתי ולא התקדמתי. עמית ואני יושבים לפחות אחת לחודש לדון בתוכנית, ובשיח בינינו כל עיסקה נבחנת תמיד "לאור המטרה", לאור התזרים ומצב השוק (שמשתנה לאחרונה חדשות לבקרים...). ואם אתם משקיעים, שרוצים להיות "פאסיביים", אתם תשלמו מחיר על הפאסיביות אם תרצו להשקיע לטווח ארוך. כדאי לכם להיות מעורבים ולהבין מה קורה בהשקעות שלכם. ההתפתחות שלנו בעולם הנדל"ן היא "שריר" שצריך לפתח. כדאי לפתח שריר זה כדי להיות מוכנים להזדמנויות שיגיעו (כפי שגורסת ההגדרה הרווחת ל"מזל" – "כשמוכנות פוגשת הזדמנות") וכמו כן בצד ההזדמנויות המדהימות, אורבות גם סכנות לא מעטות בדרך הנדל"נית וכדאי שתגיעו עם שריר מאומן להתמודדות עם האתגרים שבדרך אל החופש הכלכלי... וקצת עלינו: אנחנו מתמחים ברכישת נכסים מניבים בסינסינטי, אוהיו (Rentals) מתחת למחיר השוק, באזורים מתפתחים, בעלי פוטנציאל השבחה. אנחנו בונים פורטפוליו נכסים ונעזרים בנוסף למקורות שלנו, במספר משקיעים במודל הלוואה. כעת, לאחר שבנינו תשתית יציבה ליצירת פורטפוליו הנכסים המניבים, בשנת 2021 אנחנו מתכננים לפתוח תחום פעילות נוסף של השבחה ומכירה. אתם מוזמנים לפנות אלי בפרטי בכל נושא הקשור בהשקעות נדל"ן בארה"ב, התפתחות אישית או כל נושא אחר שעולה בדעתכם כתוצאה מסדרת הפוסטים שלי. אשמח לתרום מנסיוני. כמו כן אנחנו פתוחים תמיד להצעות ורעיונות לשיתוף פעולה. אני רוצה להודות לפורום נדל"ן ארה"ב על הפלטפורמה המופלאה הזו - לליאור, לאבי בן מרדכי ובעיקר לנירית, על שלא ויתרה לי 🙂, ובכך גרמה לי לעבור תהליך של "יציאה לאור" ולהפיק את הטקסטים שקראתם בפוסטים, שכל כך נהניתי בכתיבתם. תודה תודה תודה! וכמובן להודות לאשתי היקרה והאהובה על התמיכה, הפירגון והנכונות לתת לי את המושכות בניהול ההשקעות של המשפחה. זה לא מובן מאליו! ולבורא עולם על כל הטוב והשפע שזכינו בהם בחיים האלה. ולסיכום, אני מאחל לכולנו שנה אזרחית טובה ובריאה, שנזכה לאושר בעשייתנו, נלמד ליהנות מהדרך (כי בה אנחנו מבלים את מרבית זמננו) ושנגיע לחופש כלכלי במהרה בימינו! בתמונה למטה צילום מירח הדבש של מיכל ושלי בזנזיבר... מי ייתן ויהפכו חיי כולנו לירח דבש אחד גדול של חוויות, הצלחות, הגשמה עצמית ועשייה ברוכה למען הזולת!

Ended Jan 17, 2021 | אבי קריינר - קארמה ונדל"ן - פוסט 5

#יזםהשבוע אבי קריינר #פוסט5 - קארמה ונדל"ן החלטתי לשתף אתכם במשהו קצת שונה הפעם, שלא קשור במישרין לנדל"ן אבל הוא חלק בלתי נפרד מחיי שנים רבות ובתוך כך יש לו גם השפעה על עולם הנדל"ן שלי. בהמשך הפוסט אשתף בכמה תובנות הקשורות לעולם העסקי בכלל וכמובן לעולם הנדל"ן בפרט. זוהי תפיסת עולם שמבוססת על חוכמת המזרח, ונותנת כלים ליצירת עתיד טוב ונכון יותר עבורינו. עפ"י הבודהיזם הטיבטי, כל מה שאנחנו חווים בחיינו הוא השלכה של ה"קארמה" שלנו. למרבה ההפתעה, בניגוד לדעה הרווחת, הפירוש של קארמה אינו גורל או "מכתוב". הפירוש המילולי של קארמה בשפת סנסקריט (השפה בהודו בתקופת הבודהא) הוא "פעולה"! מוזר, נכון? אז זהו שלא. עפ"י תפיסת עולם זו, כל מה שאנחנו חווים בחיינו הוא תוצאה של הפעולות שלנו עצמנו בעבר ולא של הסביבה, של המשפחה, הבוס או הממשלה. כל התוצאות בחיינו הן תוצאה ישירה של פעולות שעשינו בעבר. בכל רע ורגע התודעה שלנו פועלת כמו מצלמת וידאו ה"מקליטה" כל מה שאנחנו מדברים, עושים או חושבים. כל אלה נקראים "זרעים קארמיים", שדוגרים בתודעה ובזמן כלשהו בעתיד הם "ינבטו" ויופיעו כתוצאה כלשהי בחיינו. העיקרון המרכזי הוא: כל מה שעשינו לאחרים חוזר אלינו, ולא סתם חוזר אלינו, אלא מוכפל ומועצם. אם כעסנו, יכעסו עלינו שוב ושוב, אם רימינו, מתישהוא ירמו אותנו, אם נתנו כסף, נקבל את הכסף מוכפל וכן הלאה וכן הלאה. כמובן שהתיאור המובא כאן הוא על קצה המזלג ונדרש לימוד מעמיק יותר כדי להבין את החוכמה וליישם אותה בחיים באמת, אבל זהו העיקרון. עד כאן זה נשמע פשוט והגיוני – תן על מנת לקבל. אבל במקרים רבים קשה לדעת מה הזרעים הנכונים לזרוע כדי להשיג תוצאה מסויימת. לפעמים הפעולה הנדרשת נראית מנוגדת לכל היגיון בריא. למשל, מה צריך לזרוע כדי להתקדם בעבודה או בעסק? המחשבה הראשונית תהיה להתבלט מעל אחרים, נכון? אז זהו שלא (לא שזה רע אבל זה לא בהכרח יביא לתוצאה הרצויה). אם לפי תורת הקארמה התוצאות שאני חווה תלויות במה שעשיתי לאחרים, אז כדי להתקדם בעבודה אני צריך לעזור לקולגות להתקדם, לפרגן להם ולהעצים אותם. אם אני רוצה להצליח בעסק, אני צריך לעזור לעסקים אחרים להצליח, ואפילו לפרגן למתחרים. בתודעת שפע יש מקום לכולם ומשאבים אינסופיים, וכשהמתחרים גדלים גם אתה גדל! אם אתה רוצה שיפרגנו לך, פרגן לאחרים, בכמויות (זה אפילו לא עולה כסף). אם אתה רוצה לצבור הון כספי, תן תרומה באופן קבוע או עזור לאחרים לצבור הון כספי. אם אתה רוצה שידברו עליך דברים טובים, דבר דיבור מקרב (מילים טובות על אחרים) ולא מפלג (רכילות רעה על אדם אחר). זה אומר גם לא לדבר רעה על ראש ממשלה שאולי לא מחבבים, כן 😊. גם זה פוגע בקארמה שלכם. אז אם מישהו רימה אותנו או קבלן ברח לנו באמצע השיפוץ אז כן (תשבו חזק בכיסא), זו הבשלה של קארמה שלנו, זה בכלל לא קשור אליו. הוא מצידו לא איש טוב או איש רע. הוא אולי נקלע לקשיים כלשהם והעדיף את טובת משפחתו עלינו, או כל סיבה אחרת. ומעבר לזה, יש פה הזדמנות להבין שיש לי נטייה לייצר קארמה מסויימת ולחפש איפה אני קצת מרמה, איפה אני מבטיח ולא מקיים. יש כאן הזדמנות להתבונן בעצמי ולרוע כמה זרעים חדשים טובים וחזקים כדי שבעתיד התוצאות יהיו כפי שאני רוצה! ברמות מודעות גבוהות יותר אתה גם יכול להרגיש חמלה כלפי זה ש"דפק" אותך (כי גם הוא אולי בקשיים, הוא גם לא ישן טוב בלילה) וזה מייצר עוד כמה זרעים טובים. אם מצליחים להסתכל על הדברים כך, מפסיקים לכעוס על אחרים (ובטח על עצמנו) ומתקדמים קדימה. תחשבו כמה זה הגיוני. אם נכנסים לכעסים, יורדת לנו האנרגיה ואנחנו פחות פרודוקטיביים. אנחנו מפסיקים לישון טוב בלילה, ופחות עירניים ביום. תחשבו כמה כסף הפסדנו על בזבוז האנרגיה הזה. יכולנו לסגור עיסקה חדשה בזמן הזה! לא מזמן נודע לי שעיסקה באנגליה, בה השקעתי בתחילת דרכי, קרסה. היזם פשט את הרגל והפסדתי סכום כסף גדול. אשתי שאלה אותי איך אני מרגיש ואמרתי לה שאני מצטער על ההשקעה, ולמדתי ממנה שיעור חשוב, אבל מבחינתי זה כסף שלא שייך לי עוד ואני לא משקיע אפילו דקה נוספת במחשבה על זה, או בכעס על מישהו, או בניסיון לתבוע אותו או להיות מוטרד מזה. פשוט ממשיך הלאה. אין לי זמן לבזבז. כל אלה זורעים קארמה שלילית עתידית ובנוסף יש סקאות שמחכות לי! ואכן, שבועיים אח"כ סגרנו שתי עסקאות מעולות! אחלה קארמה, הא? 😉 אבל הפעולה הטובה והנכונה ביותר במקרה זה, מבחינת ניהול הקארמה וזריעת זרעים להצלחה עתידית בעיסקאות, היא למצוא מישהו שאוכל לעזור לו להצליח בעיסקה בעלת אופי דומה (נדל"ן). אם הבשילה לי קארמה של אי הצלחה בעיסקאות, ועפ"י תפיסת הקארמה מה שאני עושה לאחרים חוזר אלי, ה"אנטידוט" או התיקון יהיה לנקוט בפעולה שתקדם אחרים להצלחה. טיפים נוספים לאנשי עסקים כמותכם לשיפור ההצלחה בעסקים – היו נדיבים עם אנשים שעוזרים לכם בתהליך, ודאו שכל עיסקאותיכם כדאיות לכל הצדדים, חישבו על דרכים יצירתיות לעבוד עם משקיעים משקיעים – למשל תרומת אחוז מסויים מהרווח לצדקה או לכל מטרה ראויה אחרת, הימנעו מדיבור מפלג (פתחו מודעות ובכל פעם שמישהו בקרבתכם מרכל החליפו את הנושא לדיבור טובות על האחר), התמידו בדיבור מקרב (קירוב לבבות, תשבוחות על אנשים בפני אחרים), פעלו ביושר מול רשויות (המס), ובכלל ביושר כלפי אחרים, תרמו בלב רחב באופן קבוע. ולסיכום, דרך פשוטה ליצירת הרגל ל"זריעת" קארמה טובה בחיים ובעסקים: 1. במהלך היום החמיאו/פרגנו לפחות לאדם אחד (פנים מול פנים, בפייסבוק, בזום... 😊)

Ended Jan 17, 2021 | אבי קריינר - יצירת יש מאין - פוסט 4

#יזםהשבוע אבי קריינר #פוסט4 - יצירת יש מאין אחד הדברים הכי מדהימים שנחשפתי אליהם בעולם הנדל"ן הוא מה שאני קורא "יצירת כסף יש מאין". העובדה שבנדל"ן מניב (לעומת השקעות אחרות כמו שוק ההון למשל) מקובל לקחת מינוף מאחר וזו נחשבת השקעה סולידית, מביאה הזדמנויות ל"ייצור כסף". חבר שסיפרתי לו על השתתפותי ביזם השבוע ביקש שאביא גם דוגמאות קונקרטיות, ומכיוון שאני מהנדס, הכי קל לי עם מספרים אז הנה פוסט עם הרבה מספרים (רק לבעלי לב חזק!)... 😊 אני רוצה לציין שהנאמר בפוסט זה הינו על דעתי בלבד, עפ"י נסיוני והבנתי ואינו מהווה הכוונה או קריאה ללקיחת מינוף. חישובי התשואה וכן הערכות המס הינם הערכות גסות בלבד, ויש לבדוק כל השקעה לגופה. הדוגמא המובאת כאן מציגה קונספט בלבד. חישובי התשואה המובאים אינם מביאים בחשבון סיכונים אפשריים הכרוכים בהשקעות נדל"ן ותנודות בשערי מט"ח, ויש להתייעץ עם רואה חשבון מוסמך בכל חישוב מס. לי אין הסמכה כלשהי לייעוץ בענייני מס. ננתח דוגמא של נכס השקעה טיפוסי שעולה $100,000 ומניב שכר דירה ברוטו של $1,250. מקובל לקחת הוצאות ממוצעות של 40% (מיסי עירייה, תיקונים, Vacancy, דמי ניהול וביטוח). כך שהשכירות הצפויה נטו היא כ-$750. חישוב התשואה (לפני מס): 9%= $100,000 / 12 * $750 אז איך מייצרים יש מאין? עלות העיסקה בשקלים היא כ-$330,000 ($100K). נניח שיש לכם הון עצמי של 230,000 שקל. כדי להגיע ל-$100,000 אתם צריכים עוד 100,000 שקל. קחו הלוואה של 100,000 שקל מהבנק ל-5 שנים (ניתן די בקלות להשיג הלוואות כאלה בסביבות 4% ריבית). החזר חודשי של ההלוואה הוא כ-1,850 שקל. שכר הדירה נטו הצפוי (לפני מס) הוא $750 ובשער חליפין של 3.25 הוא כ- 2,437 ש"ח. בניכוי מיסים בארץ ובארה"ב שכר הדירה פחות או יותר עשוי למשלם את ההלוואה (כפי שציינתי, בענייני מיסוי יש להתייעץ ברואה חשבון מוסמך). ומה קורה אחרי 5 שנים? 1. יש לכם נכס ששווה $100,000 נקי מהלוואות (בלי להביא בחשבון עליית ערך פוטנציאלית). 2. "ייצרתם" 100,000 שקל (לפחות 100,000, זה לפני שמביאים בחשבון עליית ערך שמגדילה את התשואה) שמשקפים כ-44% תשואה על ההשקעה הראשונית! (כ-9% נטו לשנה אחרי מיסים!) ואתם מתחילים לקבל $750 שכר דירה אחרי הוצאות (סכום קונסרבטיבי, שלא מביא בחשבון עליית שכירות). זאת על הון ראשוני של 230,000. תשואה חלומית של כ-2000 שקל (אחרי מס) לכל חייכם! (כ-10% נטו אחרי מס). זוהי התשואה התזרימית, ואם נביא בחשבון עליית ערך ועליית שכירות זו בכלל עיסקה בוננזה שניתן למצוא רק בארה"ב. ואם יש לכם, לבעל והאישה קרנות השתלמות נזילות, שבכל אחת כ-120-140 אלף ש"ח, אתם יכולים לקחת הלוואת גישור ל-7 שנים (עד 80% מהקרן בתשלום ריבית סביב פריים – כ-130 שקלים החזר לחודש על כל 100,000 הלוואה). בהנחת 5% תשואה על קרנות השתלמות, הנה עשיתם עוד 3-4% לשנה על הכסף. איזה כיף! יש מאין! והכי בוננזה? גם אם אין לכם בכלל הון עצמי, אבל יש לכם דירה. קחו עליה משכנתא לכל מטרה של 330,000 ל-20 שנה בריבית של נניח 4%, ותשלמו 2,000 שקלים החזר חודשי, שמכוסה פחות או יותר על ידי שכר הדירה. אחרי 20 שנה יש בידכם נכס ששוה 330,000 שקל (לפני שמביאים בחשבון עליית ערך), שיניב כ-2000 שקל נוספים נטו לפנסיה שלכם (וכנראה הרבה יותר בשל עליית שכירות). כך, ללא כל הון עצמי ראשוני, באדיבות הבנק למשכנתאות והשוכרים הנחמדים הפכנו ל"מפעל" לייצור לכסף... 😊 והנה ייצרנו (כאן לגמרי יש מאין, עם אפס הון עצמי), 330,000 שקל למשפחתנו לפנסיה (ואולי 660,000 אלף עם עליית ערך של פי 2 או 990,000 עם עליית ערך של פי 3 כמו שהיתה בתל אביב 🙂). ואם לא עשינו את הפעולה הפשוטה הזו? עוד 20 שנה מה יהיה לנו? כלום. תכל'ס לא יקרה משהו דרמטי, רק שנישאר עם האין, בלי היש... תחשבו על זה, לקחנו הלוואה ודייר כלשהו בארה"ב הולך לעבודה כל בוקר (בשבילנו) ומשלם את ההלוואה, ובעצם התשלום של קרן ההלוואה הוא "מפקיד" עבורינו כסף. זה ההבדל בין שאנחנו מזיעים וחוסכים בשבילנו חודש בחודשו לבין השקעה בנדל"ן, בה הנכס/הדייר "עובד בשבילנו" ומפקיד עבורינו בתוכנית חיסכון... ולא בכדי אחת הסיסמאות הכי מפורסמות של רוברט קיוסאקי היא: “Savers are Losers”. אז כל מי שיש לו כסף תקוע בקירות או בבנק - תחשבו על זה ותתחילו לזוז! כמובן, תמיד יש להביא בחשבון סיכונים אפשריים ותנודות שערי מט"ח, אבל בנדל"ן המינוף הוא הערך המוסף! בתמונה - המשפט הנדל"ני שאני הכ מתחבר אליו.

Ended Jan 13, 2021 | אבי קריינר - מערכות יחסים - פוסט 3

#יזםהשבוע אבי קריינר #פוסט3 - מערכות יחסים אחד הדברים החשובים ביותר בעולם העסקים בכלל ובעולם הנדל"ן בפרט הוא יצירת מערכות יחסים איכותיות, קרובות ומניבות. לרוברט שמין יש קורס אונליין שלם שנקרא "מערכת יחסים אחת למיליון דולר" ולא בכדי. מנסיוני אני יכול לומר לכם שהכל מתחיל ונגמר במערכות יחסים. הולסיילר או מתווך, שיש לי מערכת יחסים טובה איתו, ומצא עבורי נכס במחיר קנייה של 70K$ ושווי של 100K$, ייצר לי הכנסה פוטנציאלית של 20K$+ נטו. ככה פשוט. ואם כבר מדברים על מערכות יחסים, מערכת היחסים החשובה ביותר היא כמובן עם עצמנו, ועל זה דיברתי קצת בפוסטים 1 ו-2 בסעיף ההתפתחות האישית. עוד על כך בפוסט 5! 🙂 תשקיעו בעצמכם ותתפתחו (להשקיע בילדים זה מובן מאליו. למה להשקיע בעצמנו זה לא מובן מאליו??). תאהבו את עצמכם, תפרגנו לעצמכם ותחגגו הצלחות שלכם בכל הזדמנות! זה ייתן לכם אנרגיה טובה וחוסן מנטאלי, תקרינו ווייבים טובים ותצליחו יותר! מערכת היחסים השנייה בחשיבותה היא עם בן/בת הזוג. זה בא לידי ביטוי בשני היבטים. ההיבט הראשון הוא ההסכמה של בן הזוג ה"פחות נדל"ני" להתחיל "להסתכן" ולהשקיע בנדל"ן אי שם מעבר לים. גם לי היה קושי גדול לשכנע את אשתי לעשות את העיסקה הראשונה, ואני עד היום זוכר את הבאסה וחוסר האונים שחשתי כשהיתה עיסקה טובה בצפון אנגליה עם דד ליין קצר וראיתי את העיסקה הולכת ובורחת לי מבין הידיים... אבל כשאתה כנראה רוצה מאד משהו ואתה נחוש ומתכוונן אליו, היקום עוזר לך. מי שליווה אותי בעיסקה הראשונה הם רוני ועדי מ-Family Exit, והם באו אלינו הביתה לדבר עם אשתי. רוני איש מכירות ממולח שמשדר אמינות ומקצועיות, עשה לאשתי את תרגיל המכירות הידוע של הצגת שתי אופציות (כשלקונה נותר רק לבחור ביניהן... 😊): נדל"ן "ברמת סיכון גבוהה" בארה"ב עם שוכרים ממעמד נמוך, אל מול עסקת נדל"ן "סולידית" באנגליה עם שוכרים "“Young Professionals, ולאשתי נותר רק לבחור... בדיעבד, עיסקאות הנדל"ן בארה"ב התבררו כטובות (ואף "סולידיות") הרבה יותר, אבל מה זה משנה, אשתי השתכנעה והסכר נפרץ.... אז שוב תודה לכם רוני ועדי! ותודה גדולה עוד יותר לאשתי היקרה מיכל שמאז תומכת בי ומאפשרת לי להשתמש בכסף המשפחתי להשקעות, וזה ממש לא מובן מאליו! ההיבט השני במערכת היחסים עם בן/בת הזוג הוא השקט התעשייתי לעבודה בנדל"ן, שדורשת השקעה רבה וריכוז. אז תעשו טובה לעצמכם, אל תקחו את בן/בת הזוג כמובן מאליו ותשקיעו במערכת היחסים. זה חשוב בכלל כדי שהם ואתם תהיו מאושרים, ובפרט כדי שתוכלו להתפנות בראש שקט לעשייה הנדל"נית, ליצירתיות הדרושה בעשייה זו, ולמניעת טעויות שיכולות לעלות הרבה כסף! מערכת היחסים השלישית בחשיבותה היא עם השותף. לדעתי מי שרוצה להצליח בנדל"ן (ובכל עסק שהוא) צריך שותף טוב. שותפות היא מכפיל כוח. שותף משלים אותנו גם ביכולות וגם דואג להמשכיות בזמנים שאנחנו קצת למטה. שותפות היא זוגיות לכל דבר ועניין והיא לעתים אף אינטנסיבית יותר ממערכת היחסים עם בן/בת הזוג (מי שיש לו שותף יודע על מה אני מדבר...😊). צריך למצוא שותף בעל ערכים דומים, יח דומה לכסף (חשוב מאד!), מיינדסט דומה, ומשלים אתכם במקומות שבהם פחות נוח לכם (נשמע כמעט בלתי אפשרי למצוא, אני יודע, אבל אני מצאתי בפרוג'קט X, אז כנראה זה אפשרי). וכמובן אמין (ברמה שאתה יודע שאם תשאיר אצלו מזוודה עם 100,000 דולר ותחזור אחרי שנה לקחת אותה, תהיה בטוח שכל הכסף נשאר שם...). אם יש לכם שותף טוב, תילחמו על מערכת היחסים הזו! מערכת היחסים הבאה בחשיבותה היא עם חברת הניהול של הנכסים המניבים שלכם. לחברת הניהול השפעה דרמטית על התשואה! (הם בוחרים את השוכרים, הם דואגים שלשוכרים יהיה טוב [או לא] והם מטפלים לכם בנכס). כדי לבחור חברת ניהול טובה (ואמינה!) אני חושב שחובה לנסוע לעיר בה אתם עובדים, להיפגש עם מספר חברות ניהול – פנים אל פנים – ולהרגיש בבטן שבחרתם את הבחירה הנכונה. גם אם אתם לא יזמים אלא "רק" משקיעים, תעשו לעצמכם את הטובה הזו, תשקיעו 3,000 דולר ושבוע מחייכם ותסעו ותיפגשו. זוהי מערכת יחסים לטווח ארוך, וחשוב שתהיו כל הזמן עם אצבע על הדופק, ותפתחו את מערכת היחסים הזו במחוות קטנות ויחס טוב ואוהד. גם אם לא תמיד הם צודקים בעיניכם. אל תיכנסו לעימותים. כאן מתחילות הצרות. אם מתחילים עימותים, כנראה שהגיע הזמן לעבור... מערכת יחסים חשובה (מאד) נוספת, היא עם האנשים שמוצאים את הנכסים עבורכם (מתווכים תותחים, הולסיילרים), או כמו שאני קורא להם: "האווזה שמטילה את ביצי הזהב". חשוב מאד להבין היטב את האינטרסים של אנשי צוות אלה, ולשאוף כל הזמן לעזור להם להצליח ולהרוויח. היו נדיבים איתם (כי זה יחזור אליכם בגדול). בתחילת דרכנו היתה לנו תקרית עם אחת האווזות שמטילות ביצי זהב. היינו בחוזה על שתי עסקאות כשהתכוונו בעצם לקחת רק אחת. המתווכת הביאה את העסקאות מאחד המשקיעים שהיא עובדת איתם. שילמנו Earnest Money של $500 והחלטנו לסגת מהעיסקה ברגע האחרון ולבטל את האינספקשן. בעקבות אי הבנה עבר מועד האינספקשן, והמתווכת החליטה "לחלט" את ה-Earnest Money שלנו למרות מחאתינו. אנחנו לא הבנו שזה משקיע חשוב עבורה והיא אמרה לו שאנחנו רציניים ופתאום הוא ציפה לכסף והעיסקה בוטלה. הוא כעס עליה והיא עלינו וכמעט איבדנו אווזה שמטילה ביצי זהב, אבל למזלנו התעשתנו מהר, עשינו שיחת "סולחה" והמשכנו הלאה.. אז כמו שאמרתי, חשוב להבין את האינטרסים של האנשים שעובדים מולכם ולהיות רגישים לכך. בדיעבד, העסקאות שקיבלנו ממנה אח"כ היו שוות פי עשרות מונים מה-$500, אז אל תריבו אף פעם על סכומים כאלה. בטח לא עם אווזות! ותיזהרו שלא לאכזב אותם!

Ended Jan 11, 2021 2 אבי קריינר - התשוקה לנדל"ן - פוסט |

#יזםהשבוע אבי קריינר
#פוסט2 - התשוקה לנדל"ן
בפוסט הקודם סיפרתי לכם על הספר "חשוב והתעשר" ועל כך שהייתי תקוע כי לא היתה בי תשוקה לכלום והייתי מתוסכל. איך לעזאזל מבעירים תשוקה למשהו שיביא אותי אל עבר החופש הכלכלי?
כבר אמרתי לכם שקורסים זה דבר טוב ומקדם? אז זהו, שתוך כדי תהליך הנבחרת של אולמן שמעתי ממישהו על קורס השקעות נדל"ן באוניברסיטה הפתוחה (קורס שלא קיים עוד, חבל) שהעבירו רוני ועדי התותחים מ- אקזיט משפחתי Family Exit שהם המנטורים הראשונים שלי. הסיפורים שלהם על הפנסיה שלא יודעים מה יעלה בגורלה ועל האסטרטגיות של השקעה בנדל"ן עשו את שלהם. הרגשתי שאני מתחיל להבין נדל"ן, מרגיש חזק את ה"למה" ומתחיל לאהוב את זה.
בקורס נזרע זרע התשוקה. רוני ועדי הצליחו להדביק אותי בתשוקה שלהם להשקעות נדל"ן וכבר במהלך הקורס בשנת 2018 קניתי דירת סטודיו על הנייר בליברפול ואחרי הקורס קניתי עוד דירה במרכז ליברפול. הכל מהון עצמי בסיסי והלוואות שאני קורא להן "יש מאין", להן אקדיש פוסט נפרד.
בואו נאמר שההשקעות באנגליה לא היו מדהימות (בלשון המעטה), בטח לא כמו בארה"ב, אבל עשו את שלהן מבחינת עקומת לימוד וביטחון בהשקעות. בדרך הייתי צריך עוד לשכנע את אשתי להצטרף לשיגעון, ועל זה בהמשך.
אז איך הגעתי לארה"ב?
במסגרת טירוף הפודקאסטים וההרצאות על הנדל"ן מצאתי את דרכי למכרה זהב של הרצאות של מנטור בשם רוברט שמין (בבלאק פריידי נתנו גישה לחודש לתכני פרוג'קט X למי שנרשם לכנס). שמעתי את רוברט בריצה, ברכב ובכל הזדמנות שנקרתה בדרכי. הייתי בתהליך שנקרא בעולם ההתפתחות האישית "השרייה", בו ספגתי עוד ועוד תכנים על השקעות ויזמות נדל"ן בארה"ב, וכשהגעתי לכנס של רוברט שמין, אליו סחבתי גם את אשתי שתחיה, כבר היה ברור שאני מצטרף לקורס שנקרא פרוייקט X.
זה קורס לא זול כפי שחלקכם בטח יודעים. גם הנבחרת של אלון אולמן לא זולה. אבל שני הקורסים שווים כל שקל. בזהב. עזבו את המיינדסט של חופש כלכלי והגישה להשקעות הנדל"ן שנפחו בפני (כבר מזמן הכפלתי את ההשקעה בקורס פי כמה). השמחה שנכנסה לחיי והתשוקה לחיים שווה עוד הרבה יותר!!!
ונוסף על כך, במסגרת הקורס הכרתי את עמית לונדון שותפי התותח, שהוא עבורי כמו אח וחבר לחיים. את Ori Bar תותח העל העו"ד הנדלניסט שהיה המנטור שלי בקורס. ואת משפחת רוברט שמין ישראל (Project X) שממשיכה להעשיר אותי בידע, תכנים וקשרים ללא הפסקה. אז בכמה באמת אפשר להעריך ערך מול עלות של קורס שכזה??? מי שרוצה לעסוק בנדל"ן באופן רציני - עשו לעצמכם טובה ואל תנסו בבית לבד.
בתחילת הקורס שנינו היינו חמים על פליפים, כדי לייצר הון עצמי, אבל תוך כדי תנועה שינינו אסטרטגיה והחלטנו להתמקד ברכישת רנטלים (נכסים מניבים). היו לכך כמה סיבות, אבל יותר מכל החלטנו שאם המטרה העתידית שלנו היא רכישת נכסים מניבים, למה שלא נתחיל בכך מיד? בדיעבד החלטה זו התבררה כנכונה, מאחר ותוך תקופה של כשנה מחירי הנכסים באיזור בו אנחנו עובדים, סינסינטי, אוהיו, החלו לעלות באופן משמעותי וכבר עשו רווחים דומים לפליפים, כך שהרווחנו משני העולמות, גם נכסים מניבים מיוצבים וגם רווח הון כלוא שנוכל למנף אותו בעתיד לרכישת נכסים נוספים.
המסקנה שלי – שלמו הרבה כסף על השכלה נדל"נית והשכלה בכל תחום שאתם רוצים להתמקצע בו. בחרו את אנשי המקצוע והמנטורים הכי טובים. זה יחזור אליכם פי כמה. אני תמיד אוהב לקנות הכי יקר ועל אחת כמה וכמה בקורסים שחשובים להתפתחות העסקית שלי. זה לא רק התכנים והתהליך שעוברים. זו גם המוטיבציה, התשוקה והאנרגיה שמקבלים מהמנטור ומהסביבה של האנשים בקורס, בו כולם מוכוונים לאותה מטרה.
I'm going live using StreamYard! Before leaving a comment, please grant StreamYard permission to see your name at streamyard.com/facebook

Ended Jan 8, 2021 | אבי קריינר - היכרות

#יזםהשבוע אבי קריינר #פוסט1 - היכרות שמי אבי קריינר, מתגורר בנס ציונה, נשוי למיכל היקרה ואבא לשלושה ילדים מהממים טפו טפו טפו - לירון ומעיין בנות 8 וחצי ורואי בן 6 וחצי. בהשכלתי אני מהנדס אלקטרוניקה ובעל תואר שני במנהל עסקים. אני שכיר במשרה מלאה, סמנכ"ל ניהול מוצר בחברת הייטק ויחד עם שותפי התותח עמית לונדון (שגם הוא שכיר, מהנדס אזרחי) אנחנו בונים פורטפוליו של נכסים מניבים באוהיו מזה כשנה וחצי ועוד היד נטויה... מן הסתם, בהיותנו שכירים, הזמן היחיד שנותר לנו "לעבוד" על הנדל"ן הוא בשעות הערב, אז במקום לצפות בחדשות וסדרות בערב כשאני בבית, אני מדבר עם מתווכים, מנהלי נכסים, הולסיילרים, קבלנים ועוד בארה"ב כדי לאתר נכסים מתחת למחיר השוק , לשפץ אותם, להכניס דייר ולחגוג בכל פעם מחדש! לאלו מכם שישאלו אם אני לא עייף בערב כשאני מגיע הביתה מעבודה תובענית ולא בא לי סתם לשבת על הספה, אז זהו שלא. הנדל"ן נותן לי תשוקה ואנרגיה רבה ואני חייב לציין שאני נהנה (כמעט) מכל רגע. תחביב מרכזי שלי הוא לימודי רוחניות והתפתחות אישית ואני מגדיר את עצמי כ-50% רוח ו-50% חומר – רגליים על הקרקע וראש בעננים... 😊 אני בוגר 2 קורסי עשרה ימים של ויפאסנה בהודו (ואם היה לי זמן הייתי עושה עוד...), לימודי בודהיזם, קבלה ו-4 שנים של לימודי ימימה למי שמכיר. אני משקיע זמן ניכר בהאזנה לספרים (אודיו), פודקאסטים והרצאות, חלקן בתחום ההתפתחות האישית והרוח, וחלקן, כמובן.... בנדל"ן. אני מת (בעצם חי) על קורסים, סדנאות, הרצאות וכדומה, כי שם אני מרגיש שאני מתפתח וכשאני מתפתח אני חי. עבורי זה פוסט ראשון משמעותי בפייסבוק EVER ואני רוצה להודות לפורום ובעיקר לנירית שלא ויתרה לי כשניסיתי להתחמק בתואנות שונות. אז אני קצת (הרבה) מתרגש ומקווה שתיהנו ותפיקו מהסיפור על הדרך שלי והתובנות שלי ותידבקו מהתשוקה שלי לתחום כפי שאני נדבקתי מאחרים בעבר... אני אשתף ידע על הדרך שעברתי, תובנות מהדרך ו....גם קצת על ,תפיסה רוחנית שאני חי על פיה ומאמן ומקווה שהשיתוף ייתן כמה נקודות למחשבה על החיים והעסקים, לפחות לחלקכם (יש למה לחכות – פוסט 5). אז איך הכל התחיל? בשנת 2009 קראתי (כמו כולם) את הספר "אבא עשיר אבא עני" והחלטתי להשקיע בנדל"ן. התעניינתי בקניית דירה להשקעה באריזונה מ-FORCLOSURE מאמא של חברה, שהיא מתווכת באריזונה, והתלבטתי והתלבטתי ובסוף כמובן לא קניתי. עברו 8 שנים, ילדים משפחה קריירה... לא היה לי זמן להשקיע בנדל"ן ולא עשיתי בעניין כלום. מה אתם חושבים שקרה בשמונה השנים האלה? כמובן, כלום. עבדתי בעבודה... עבדתי בגידול ילדים... הייתי עייף. ישנתי. התלוננתי שהחיים משעממים. ואז בשנת 2017 התעוררתי. בזכות המלצה של חברה טובה עשיתי את סדנאות קוד המנצח, קוד הכסף ותהליך הנבחרת של אלון אולמן - Alon Ulman (למי שמכיר) ושם נזרע לי בתודעה הזרע של החופש הכלכלי. בקורס היתה רשימת ספרים מומלצת , אבל למי יש זמן לקרוא. עבודה, משפחה... ואז אולמן אמר משפט ששינה לי את החיים: "אנשים בעלי סטנדרטים גבוהים קמים מוקדם ועושים ספורט". אמרתי לעצמי, אני אדם בעל סטנדרטים גבוהים. והתחלתי לקום בחמש בבוקר 3 פעמים בשבוע ולרוץ. ובריצה התחלתי לקרוא (לשמוע) ספרים. וואו, פתאום נפתחו לי בבוקר 40 דקות של שמיעת ספרים, הרצאות ופודקאסטים (נפרצה הפרדיגמה שאין לי זמן!). שתי ציפורים במכה - ספורט וספרים! ועוד 40 דקות של נסיעה הלוך חזור לעבודה. מאדם עייף ומשועמם חזרתי לחיים (אמרתי לכם כבר שאני מת (חי) על קורסים, ספרים וסדנאות... 😊). הספר הכי חשוב ששמעתי היה "חשוב והתעשר". זהו "התנ"ך" של מדע ההתעשרות, שנכתב בשנת 1937 ע"י נפוליאון היל ועדיין רלוונטי מתמיד. ספר זה מתאר את שלושה עשר השלבים להשגת העושר. אבל מה? הייתי תקוע בשלב הראשון – התשוקה הבוערת. בלי שיש בך תשוקה בוערת למשהו, לא תוכל להתקדם לשלבים הבאים של תכנון וביצוע. לא היתה לי תשוקה בוערת לכלום ולא היה לי מושג איך ואיפה להתחיל במסע אל עבר החופש הכלכלי. המשך בפוסט הבא... בתמונה - מירוץ 10 ק"מ שהשתתפתי בו.

Ended Jan 8, 2021 | קרן ולירן רוטר - סיכום, תובנות ומעשים טובים

סיכום, תובנות ומעשים טוביםוואו איזה שבוע זה היה!!תודה רבה לכולם על הפרגונים ועל התגובות בפורום ובפרטי, משמח אותנו ומרגש מאוד שאתם מגיבים ושואלים, כיף גדול!מי חשב בכלל שמישהו יתעניין במה שיש לנו לכתוב ולשתף?? הפתעתם בענק!אז על מה דיברנו השבוע? על המיינדסט ועל הגישה שלנו לעולם ולחיים בכלל,המלצנו איך כדאי להתחיל- עם הגדרת מטרות וצבירת ידע בהדרגה,עברנו על הפרמטרים לבחירת איזור להשקעה בארה"ב, ועל מה כדאי לשים דגש,ובפוסט ה-5 דיברנו ונתנו טיפים על איתור וניתוח עסקאות מרחוק.היינו רוצים לשתף בעוד נושאים רבים, אך הגיע סופו של השבוע מהר מהצפוי.בשבוע הזה היה חשוב לנו לתת לכם טיפים פרקטיים וערך אמיתי מהנסיון שלנו, ואנחנו ממש מקווים שהצלחנו במשימה ולקחתם לפחות משהו אחד להמשך הדרך 🙂חשוב לנו להעביר את המסר שהשקעות נדל"ן יכולות להיות נחלתם של כל מי שחפץ בכך!זה עניין של החלטה!אם הייתם שואלים אותנו לפני 3 שנים אם זה יהיה הכיוון שלנו היום, סביר להניח שהיינו בהלם רק מעצם המחשבה על כך.בעצם, מתוך המקום "הלא נוח" שהיינו בו, התפתחה המחשבה על כיוון זה, ומתוך הדאגה האמיתית לעתיד המשפחה שלנו. הרגשנו שאם אנחנו לא לוקחים את החיים, ואת העתיד הכלכלי בידיים "שלנו" אף אחד לא יעשה זאת בשבילנו.אנחנו עדיין עובדים על זה, ובונים אותו לבנה לבנה, זה תהליך ארוך ויכול לקחת שנים.הכוח שלנו כשותפים וכזוג- הוא הביחד! העובדה שהחלטנו לעבור את כל התהליך הזה ביחד, וללמוד את התחום ביחד, למרות שכל אחד מאיתנו חווה התמודדויות אחרות בחיים, זה מה שמחזק אותנו. כל אחד מאיתנו מביא משהו אחר לתהליך, וכל אחד מאיתנו חזק בתחומים אחרים, ואנחנו משתדלים להשלים אחד את השני.אמנם לא הכל ורוד ונצנצים (בואו..), ויש חילוקי דעות, ולעיתים כל אחד מאיתנו מושך לכיוון אחר.. כי ככה זה בחיים האמיתיים, אבל אנחנו מרגישים שלא יכלנו לבחור שותפים טובים יותר אחד מהשני:-)וכמו שאלון אולמן אומר-עבודה בזוג מכפילה כוח!בתהליך הזה קיבלנו החלטה מודעת להפיץ עוד יותר טוב לעולם, ולשחרר את הידע שצברנו, עמ"נ לעזור לאחרים. אנחנו מתנדבים כמה שאנחנו יכולים, עושים הרבה מעשים טובים לאחרים (פעם היינו מתביישים אפילו להגיד את זה), ואפילו יש לנו כלל בבית שאנחנו מנחילים לילדים: לעשות לפחות מעשה טוב אחד בכל יום. זה יכול להיות ממש כל דבר! העיקר להקל או להאיר באיזושהיא דרך למישהו אחר את היום, ולגרום לו לחייך, למשפחה, חברים ואפילו לאנשים זרים שאנחנו לא מכירים.אנחנו מאמינים שהצלחה אמיתית בכל תחום בחיים- היא בעבודה משותפת, בעזרה הדדית, וכשמישהו אחד מצליח, זה מושך גם את האחר למעלה.תמיד החשיבה היא של WIN-WIN.אנשים חכמים וטובים מאיתנו כתבו לפנינו ויכתבו אחרינו- הכל זה מערכות יחסים! אז תשקיעו בהן באמת, ומכל הלב.ועוד משהו חשוב שאנחנו רוצים שתזכרו- שהכל זמני!התקופות הטובות, וגם התקופות הלא טובות...החיים מזמנים לנו את הכל, לפעמים אנחנו למעלה ולפעמים אנחנו למטה.כשאנחנו למעלה- תושיטו יד ותעזרו לעוד מישהו להתרומם, זה עושה הרגשה מדהימה לשני הצדדים! ותגידו מלא תודה.. על כל דבר שיש לכם בחיים.הודיה ונתינה זו תודעת שפע אמיתית.וכשאנחנו למטה- חשוב גם לזכור שזה עתיד לחלוף, הכל מגיע אלינו בגלים. לכולנו יש תקופות פחות טובות בחיים, וקשיים שאנחנו מתמודדים איתם (מי שקרוב אלינו יודע שעברנו לא מעט כאלו), אבל באמת שהמחשבה שזה זמני מעודדת, ולו במעט:-)אנחנו חייבים לציין שלא היה קל להיחשף, ולארוז את הידע לכדי כמה פוסטים, אבל זה תהליך מרגש ומספק מאוד, אז תודה רבה לאבי, לליאור ולנירית על ההזדמנות המדהימה הזו! ממש לא מובן מאליו!ותודה רבה לכל מי שעצר לרגע ממרוץ החיים והשקיע מזמנו לקרא את הפוסטים!כיף להיות חלק מקהילה שחולקת ידע ומשתפת בתהליכים כל כך אישיים, והכל עמ"נ לעזור לאחרים להתפתח ולהצליח גם כן.אנחנו נשמח לסייע למי שרוצה להתייעץ ולשאול שאלות לגבי השקעות נדל"ן בארה"ב, או למי שכבר יודע/ת שזה הצעד הבא שלו/ה ומעוניין להיעזר בנו ובקשרים שיצרנו במציאת הנכס הבא להשקעה

Ended Jan 5, 2021 | קרן ולירן רוטר - כיצד לאתר עסקאות מרחוק? - פוסט 5

#יזםהשבוע קרן ולירן רוטר #פוסט 5
כיצד לאתר עסקאות מרחוק?
אוקיי, אז אחריי שבדקנו כמה אזורים בארה"ב, והחלטנו להשקיע באזור מסויים, אנו נתחיל לאתר עסקאות שתואמות את פרופיל ההשקעה שלנו. איך אנו מאתרים עסקאות ועוד ממרחק של 10,000 ק"מ???
הדרכים בהן אנו משתמשים הן:
1. יצירת קשרים עם מתווכים מקומיים. אנו מגדירים להם את קריטריונים החיפוש שלנו והם שולחים לנו, למייל, נכסים על בסיס יומי (נכסים שיוצאים למכירה).
על הנושא הזה של יצירת קשרים גם כן דובר הרבה פה בפורום, זה נושא חשוב מאין כמוהו ולצערנו לא נצליח השבוע להרחיב עליו, אבל ממליצים בחום לחפש פוסטים בנושא.
נדל"ן עושים עם אנשים קודם כל, רכישת האמון זה השלב הראשון בתהליך יצירת השותפויות, במיוחד מרחוק.
** כתבתי פוסט פה בקבוצה שהוקדש לנושא החשוב הזה בדיוק לפני חודשים בודדים, ממליצה לחפש ולקרא אותו:-)
2. דרך נוספת שאנו נוקטים בה היא מעקב אחר נכסים שמתפרסמים בקבוצות פייסבוק מקומיות.
ישנן עוד שתי דרכי פעולה שאנו נוקטים, אולם לא היינו ממליצים עליהן בשלב ראשון: עבודה מול "הולסלרים" מקומיים ופעילות שיווק אקטיבית (ביצוע קמפיינים בסמס/ מייל/ PPC ושיחות יזומות) על מנת לאתר בעלי בתים המעוניינים למכור את הנכסים שלהם.
אוקיי...אז התחלנו לקבל נכסים אופציונאליים, אבל איך אנו מנתחים את הנכסים והעסקאות שהגיעו אלינו??
כדי לנתח עסקה לרכישת נכס לשכירות ארוכת טווח, אנו ממליצים לבחון מספר פרמטרים:
1. בדיקת האזור בו נמצא הנכס: רמת פשיעה, מצב סוציו אקונומי של האוכלוסייה – הכנסה לבית אב והאם מדובר באזור המאופיין ביותר שוכרים או יותר בעלי בתים- ההבחנה הזו חשובה מאוד!
2. בדיקת מחיר הנכס בהשוואה לנכסים דומים שנמכרו באזור בחצי שנה האחרונה (אנו אוהבים להשתמש באתר חינמי שנקרא Redfin וגם לקבל השוואות COMPS ממתווכים שאנו עובדים מולם). יש גם מערכות בתשלום שאנו עובדים איתן, אולם לא חייבים בשלב ראשון להשתמש בהן.
*בבדיקה הזו חשוב לוודא האם מיר הנכס שמוצע לנו זהה למחיר השוק? נמוך ממנו? או גבוה ממנו?
3. מהי השכירות החודשית אותה ניתן לקבל עבור הנכס? כאן מומלץ להשתמש במספר מקורות: Rentometer, Zillow, Rent.com וחברת ניהול מקומית.
4. חישוב הוצאות קבועות, כגון: ביטוח, תשלום לחברת הניהול ומסים עירוניים ("ארנונה") – אותם משלם בעל הנכס, בניגוד לישראל.
*בנוסף, למי שלוקח מימון עבור העסקה, יש להוסיף לחישוב הוצאות מימון.
5. חישוב הוצאות משתנות/ לא צפויות, כגון: עלויות שיפוץ ותחזוקה, עלויות מים וביוב (במידה ומדובר בבניין עם יותר מיח' דיור אחת) ועלויות בעת החלפת דיירים.
6. הפחתת העלויות הקבועות והמשתנות מסה"כ ההכנסה משכירות תתן לנו את ההכנסה נטו לפני מס (בארה"ב ובארץ). מכאן נוכל גם לחשב את ההחזר ההשקעה השנתי ב% ולבדוק האם הוא הולם את הצרכים שלנו או לא J
מי שמעוניין לקבל מחשבון שהכנו לבדיקת כדאיות עסקה, מוזמן לרשום לנו ונשלח לכם בשמחה!
וואו... לא מאמינים שכמעט מסיימים שבוע, ניפגש מחר בפוסט האחרון.
תודה שהייתם איתנו עד עכשיו
**נשמח שתשתפו אותנו איך אתם עושים את זה או אם יש נושאים נוספים שתרצו שנספר עליהם.
בתמונה: דרך פחות מומלצת לאיתור עסקאות מעבר לים (תמונה מהרשת)
ועוד כמה תמונות מביקור בארה"ב ופגישות עם השותפים האמריקאיים שלנו.
— with Liran Rotter.