Nadlan - The Real Estate Investors Forum News - נדלן ולעניין

Ended Dec 31, 2020, 10:13 PM | קרן ולירן רוטר - כיצד מאתרים ובוחרים איזור להשקעה? - פוסט 4

ארה"ב כידוע מדינה ענקית ומלבד כל המדינות ממנה היא מורכבת, כל מדינה מכילה עשרות "מיקרו שווקים" שונים, שתלויים בהמון גורמים, למשל: חתך סוציואקונומי, הגירה חיובית / שלילית, אזורים המאופיינים כשכונות של שוכרים לעומת שכונות של בעלי בתים, אזורים קרובים לאיזורי תעסוקה, חינוך, תחבורה ציבורית, מסחר, בתי חולים וכד'. בקיצור, יש הכל מהכל אז הכנו כמה טיפים איך להתחיל לבחון איזור בכלים שלכל אחד מאיתנו יש גישה אליהם. בסך הכל נצטרך להיעזר בשני פורטלים אינטרנטיים: Google ו City data המטרה שלנו היא לפשט עבורכם מטריצה המורכבת מ 5 פרמטרים שיעזרו לכם לאתר את איזור ההשקעה שלכם, שלאורך זמן, צפוי להניב לכם תשואה. אנו ממליצים לכם לבנות אקסל פשוט לבדיקת האזורים, לשם תכניסו את המידע בהתאם לכל אזור. מי שרוצה, מוזמן לרשום בתגובות ונשלח לו את האקסל שאנחנו הכנו עבורנו. בגדול, אנחנו ממליצים *לבחון* לפחות 3-4 אזורים/ ערים שונות ואז *לבחור* את המתאים ביותר. **תזכרו- לכל אחד יכול להתאים משהו אחר, ואין אמת אחת נכונה! יאללה, מתחילים.... 1. Population growth in הפרמטר הראשון שנרצה לבחון הוא גידול באוכלוסייה המקומית. הרי נרצה להשקיע באזור בו קיים *גידול* באוכלוסייה ולא קיטון. פשוט תקלידו בגוגל: "Population growth in..." ותקבלו תוצאות. אנו ממליצים להתבסס על תוצאות ממקור מהימן, קרי עדיפות לאתרים ממשלתיים/ פדראליים שמסתיימים בסיומת .gov אנו נרצה לחפש ערים, בהן הגידול השנתי הממוצע באוכלוסייה, הוא לפחות 1% בממוצע ב 10 שנים האחרונות (בערים של 250 אלף – עד מיליון תושבים). ממליצים להשתמש במידע דרך הלינק הזה: https://www.census.gov/.../2010s-tota... (אתר של הלשכה לסטטיסטיקה של ארה"ב) 2. Median household income הפרמטר השני הוא עליה בהכנסה החציונית של בתי אב. אנו נרצה לחפש ערים בהן יש גידול של 2% לפחות בשנה בממוצע. בערך בגובה האינפלציה השנתית הממוצעת בארה"ב (10 שנים אחרונות). אנו ממליצים להשתמש באתר הזה: https://www.deptofnumbers.com/income 3. Median home value הפרמטר השלישי הוא עליה עקבית במחירי הנכסים. נרצה לפחות 2% גידול בשנה בממוצע (10 שנים אחרונות) – המטרה הינה לוודא שהעיר לא נשארת מאחור מול הרמה הארצית וגם לא להיכנס לשווקים בהם יש בועת נדל''ן מקומית. *נרצה גידול יציב ולאורך זמן*. 4. גידול בשוק העבודה המקומי: הפרמטר הרביעי הוא בחינת שוק העבודה המקומי. נרצה להשקיע באזורים חזקים כלכלית ולכן נרצה לחפש גידול עקבי בשוק העבודה המקומי של לפחות 2% בשנה. אנו ממליצים להיעזר באתר של לשכת התעסוקה האמריקאית המספקת נתונים שוטפים: https://www.deptofnumbers.com/employm... 5. שיעור פשיעה: הפרמטר החמישי והאחרון במטריצה שלנו לבחירת אזור השקעה. אנו נרצה להשקיע באזורים בהם שיעור הפשיעה במגמת ירידה בשנים האחרונות. אנו ממליצים על האתר: https://www.city-data.com/crime/ אז לאחר שקלול כל הפרמטרים העיקריים הללו, ניתן לקבל תמונת מצב של איזורים כדאיים יותר להשקעה. (וכמובן שיש עוד הרבה קריטריונים, אך בחרנו לכתוב על העיקריים לדעתנו). אנחנו חוזרים ואומרים- יש המון מיקרו שווקים בארה"ב, עד לרזולוציות של שכונות ורחובות. שימו דגש על מה שחשוב "לכם", ולא מה שחשוב לאחרים שאמרו שחשוב... 😎 אל תשכחו שלכל אחד מטרות אחרות ודרך אחרת לפעול "ולשחק את המשחק". ספרו לנו בתגובות באיזה "שווקים" אתם בחרתם לעבוד ולמה? זה מעניין! בהצלחה.. ניפגש שוב מחר! בתמונה: תותים שקניתי וקיבלתי הביתה במשלוח, אבל ממש מתגעגעת לימים שאפשר ללכת לשוק, להסתובב ולבחור בעצמי את הסחורה 😍 אבל מסתבר שלכל דבר יש פיתרון, ואפשר לקנות גם תותים טובים מרחוק.

Ended Dec 23, 2020, 10:13 PM | קרן ולירן רוטר - איך מתחילים? הגדרת מטרות וצבירת ידע - פוסט 3

להרשמה לערוץ היוטיוב היומי שלנו: https://www.youtube.com/channel/UCliN...
 
תוכלו לפנות אלינו באתר: www.ForumNadlanUSA.com ולהצטרף לקבוצת הפייסבוק: https://www.facebook.com/groups/Forum... לקבלת תכנים יומיים בצעו לייק לסרטון והרשמו לערוץ
 
לקבלת מייל מרוכז של כל הפוסטים של יזמי הנדלן אחת לשבוע הרשמו לרשימת התפוצה שלנו במייל זה: https://www.forumnadlanusa.com/newsle... אנחנו לא שולחים ספאם ולא מעבירים את המייל שלכם לגורמי צד שלישי.

Ended Dec 23, 2020, 10:03 PM | קרן ולירן רוטר - Mindset - פוסט 2

MINDSETלפני שנספר לכם על נדל"ן וניתן לכם טיפים (בפוסטים הבאים), אנחנו רוצים קודם כל לחשוף אתכם למושג שנקרא – MINDSET.רבות דובר על הנושא הזה, אך מכיוון שהוא באמת חשוב, ניתן לו גם את המקום פה ומזווית הראייה שלנו.MINDSETזה בעצם הלך הרוח שלנו, הגישה שלנו לעולם, אופן החשיבה, המחשבות והפרשנות שלנו לסיטואציות שונות בחיים. גם האופן בו אנחנו מתבטאים והמילים בהן אנחנו משתמשים קובעות ומתוות את ה- MINDSET שלנו.זה בעצם לדעתנו הצעד הראשון, הזרע הראשון שטומנים אותו באדמה כדי שכל השדה יצמח ויניב פירות בהמשך. זה עלול להישמע כמו קלישאה ממוחזרת, ושזה די ברור- הרי מי לא רוצה להצליח ולהגיד לעצמו- "אני יכול/ה" כל בוקר, והחיים שלי תותים

Ended Dec 22, 2020, 9:55 AM | קרן ולירן רוטר - הכרות

#יזםהשבוע קרן ולירן רוטר #פוסט 1 פוסט היכרות הי, אני קרן, בת 38, נשואה ללירן בן 42 ואנחנו הורים לנועם בן 7 ולדניאל בת 5. לירן בעל תואר שני במנהל עסקים, ומנהל שיווק בחברת תיירות, ועובד הרבה עם גורמים מחו"ל. אני יועצת ארגונית בהכשרתי, ניהלתי ב-13 שנים האחרונות מחלקות שירות ומכירות מגוונות במשק הישראלי, וסיימתי את תפקידי האחרון לא מזמן. ובמקביל, עוסקת בנגרות ביתית, מעבירה סדנאות יצירה ומאפרת מקצועית כבר מעל 18 שנים. אני חייבת להודות שהחשיפה הזו שלנו ב"יזם השבוע" היא צעד משמעותי עבורנו ברמה האישית, ודורשת מאיתנו אומץ רב! אנחנו עושים הרבה "מאחורי הקלעים", ומשתפים יחסית מעט, אז תודה גדולה לכל צוות הפורום! קיבלנו פה הזדמנות להכניס אתכם לבית שלנו, לעשייה שלנו ולמחשבות ולאמונות שלנו, אז נשתדל לסקרן, לעניין אתכם ולתת לכם ערך. את הרומן שלנו עם נדלן התחלנו לפני כ-13 שנים... התחלנו לחשוב על זה המון, ולרצות לעשות משהו.. ועוד קצת לחשוב, ולהסתובב המון בשכונות שגרנו, לחלום על השבחת נכסים ומכירתם ברווח (פליפים באנגלית צחה😉), לשמוע ממכרים וחברים על כל מיני סיפורי הצלחה ובעיקר- לא לעשות כלום! (מי שזה נשמע לו מוכר שירים יד ☝🏼) ככה התנהלנו במשך כמה שנים טובות (!), בלחשוב הרבה..🤔🤔, כולל אחרי שהתחתנו והיה לנו מעט כסף. (אז חשבנו שזה מעט, אך אם היה לנו את הידע שיש לנו היום- בהחלט היינו יכולים לבצע השקעה ראשונה בחו"ל). עבדנו מלא, גרנו אצל ההורים, והכל בשביל לקנות בית בישראל!! עם השנים הבנו שעשירים/ "מסודרים כלכלית" לא נהיה מהמצב הזה (וזו לא בהכרח מטרת חיינו), אבל הכי גרוע, הבנו גם שלא נצליח לספק לילדינו רמת חיים טובה, ו שלא נייצר לנו פנסיות מספיקות מעבודות רגילות כשכירים- וזה בער בנו לאפשר להם לגדול אחרת..! אף אחד מאיתנו לא גדל במשפחה עשירה, ובנוסף לכך, גדלנו עם התפישות שכסף לא צומח על העצים, שצריך לעבוד הרבה וממש קשה כדי לייצר כסף, או שיש לך כסף- או שאין... ואולי בכלל כדאי להתחתן בן/בת זוג עשירים (😮) אנשים טובים לרוב לא מצליחים לעשות כסף, מרבה נכסים-מרבה דאגות וכו' וכו'.. ועם ההבנה הזו התנהלנו בעולם מספר שנים לא מבוטל! מבאס קצת לחשוב על זה ככה, לא?? לפני כשלוש שנים עזבתי מקום עבודה שהיה יקר לליבי והיווה חלק משמעותי מחיי במשך מספר שנים, רק מהסיבה שכבר לא היה לי שם טוב לקראת הסוף. לצערי, ברמה האישית מבחינת הקריירה אני מרגישה שלא מצאתי התאמה, וכל פעם "נפלתי" על משהו שלא היה בדיוק - איך להגיד את זה בעדינות- "הבית השני שלי" (😏) ובנוסף על העובדה שעבדתי שעות ארוכות בתפקידי ניהול אינטנסיביים מאוד. התחלתי לחשוב שלא יתכן שככה נעביר את החיים שלנו, בחיפוש אחר העבודה המושלמת, או לפחות מספקת.. זה כבר לא התאים לי והתחלתי לחפש, ביחד עם לירן כמובן, אפשרויות לפתוח את הראש ולנסות לפעול אחרת. כנראה שלא במקרה הלכנו לסדנת התפתחות אישית והכרנו מישהו שלימים אלו הפך חבר טוב, ואשר המליץ לנו על הקורס של פרוייקט X. אחרי חקירה ולמידה מעמיקה, וחישוב כל הסיכונים (מזכירה שהייתי ללא עבודה באותה תקופה והחששות היו עצומים!), החלטנו שאם אנחנו הולכים על השקעות נדל"ן ועושים משהו שמבחינתנו הוא GAME CHANGER - אז בגדול, והכי מקצועי שיש!! עברנו קורס אינטנסיבי של שנה, הכרנו אנשים מדהימים וטובים, ולמדנו איך להתחיל ולעשות את הדברים בחוכמה, צעד אחר צעד. במהלך הקורס כבר הצלחנו לעשות 3 עסקאות! ובנימה אישית, יש לי צורך לשתף- שלירן הוא אדם מיוחד מאוד (אני משוחדת אמנם, אבל לפחות ריאלית ולא חיה בסרט😉), הוא האדם הכי נדיב וטוב לב שפגשתי, סופר חרוץ, דובק במטרה ועובד על 200 קמ"ש! אין מטרה שהציב לעצמו או התחייבות שביצע- ולא השיג! אני בעצמי לומדת ממנו כל יום. אבל חשוב לי גם לציין שלא "אכלנו את כל החוכמות", ואנחנו לא חפים מטעויות- אף פעם אין מושלם. גם לנו לא תמיד מצליח, והדרך עקלקלה ומפותלת, אבל החוכמה היא ללמוד מכל דבר, ולצבור נסיון וכלים לעבר הדבר הבא. וכמו שנועם הבן שלנו למד להפנים ומזכיר גם לנו לפעמים - "לא לוותר לעולם"! כיום, אנחנו יזמי נדל"ן בארה"ב, מלווים משקיעים, מאתרים נכסים עבור משקיעים אחרים ועושים הולסייל . אנחנו מתמקדים כרגע במילווקי, וויסקונסין מתוך מחשבה להתמחות עד כמה שניתן באיזור מסויים ולהכירו לעומק. בנוסף, יש על הפרק אפשרויות להתרחבות לאיזורים נוספים בארה"ב, ועוד כמה תוכניות במגירה. יש לנו צוות עבודה ומעטפת שלמה בעזרת הקשרים שיצרנו, הכוללת: חברות ניהול, קבלנים, מתווכים, עו"ד מקומי המתמחה בנדל"ן, חברות ביטוח, אינספקטורים, חברות טייטל ועוד. נחישות, התמדה, יושר, אמינות, אומץ ותוך כדי עזרה לאחרים- הם הערכים והתכונות שמובילים אותנו!

Ended Dec 21, 2020, 9:32 PM | אייל גיל-עד - מותו של הסינגל פמילי והאם לפנות דיירת באוהיו שלא משלמת עקב הקורונה - פוסט 6

#יזםהשבוע אייל גיל-עד #פוסט 6 מותו של הסינגל פמילי. הידעתם שפורטלנד היא בירת המיקורוברורי העולמית? נכנסים לפאב ואפשר לבחור מבין מבחר של 50 בירות שונות. מסתכלים על המסכים כמו בשדה תעופה ורואים כמה נשאר ואפשר להזמין. יש גם טעימות של כמה סוגים יחד. זה הכי מסוכן חייבים נהג תורן אחרי טעימה שכזו. מי בא לבקר? לעניינינו. הצעת חוק מהפכנית ורלוונטית מאוד לכל העוסקים בהשקעות בנדל"ן. הצעה 2001 שעברה ב 2019 אומרת למעשה כי אסור להכריז על זון של סינגל פמילי באורגון ולמעשה זון זה בוטל. המשמעות המעשית היא שאם קניתי סינגל, אני למעשה יכול להפוך אותו למולטי. זו מהפכה של ממש!. משנה סדרי עולם. אם קונים סינגל לשעבר יכולים להפוך אותו לדופלקס, טריפלקס וכו. כל כריש נדל"ן יודע שכשמקבלים זכויות בניה הדולרים העניים מתחילים להתגלגל. כמובן שיש הגבלות מסויימות כגון גודל העיר המינימלי וכן שה HOA לא אוסר זאת, אבל אני מכיר כמה HOA שמנסים לשנות את החוקים שלהם כדי לאפשר זאת. כדאי כמובן לפי כללי הזהירות לבדוק, לבחון ולהתייעץ לגבי כל נכס אבל מדובר בלא פחות ממהפכה ואין עדיין אף מדינה אחרת ככל הידוע לי שעשתה זאת. מעוניינים? אפשר בפרטי. שאלות? בשמחה. נ.ב. בשבת הקרובה אני נוסע לבחון נכס שמועמד להיות כזה שיורחב מסינגל למולטי בעיירת הסטודנטים קורבליס באורגון. מי שרוצה את תוצאות התרשמותי מהנכס ופרטים עליו שישלח הודעה בפרטי. אגב, כל אלה שרצו את המחקר על השיפוצים, לא שכחתי אותכם!. פשוט לא מפסיקים להגיע דרישות אז שיניתי את השיטה מלשלוח לכל אחד , לאסוף את כולם ולשלוח. זה בדרך. תודה לכולם. ----------- תוכלו לפנות אלינו באתר: www.ForumNadlanUSA.com ולהצטרף לקבוצת הפייסבוק: https://www.facebook.com/groups/Forum... לקבלת תכנים יומיים בצעו לייק לסרטון והרשמו לערוץ לקבלת מייל מרוכז של כל הפוסטים של יזמי הנדלן אחת לשבוע הרשמו לרשימת התפוצה שלנו במייל זה: https://www.forumnadlanusa.com/newsle... אנחנו לא שולחים ספאם ולא מעבירים את המייל שלכם לגורמי צד שלישי.

Ended Dec 18, 2020, 10:13 PM | אייל גיל-עד - שיפוצים לפליפ והשבחת נכס - פוסט 5

#יזםהשבוע אייל גיל-עד #פוסט 5 שיפוצים לפליפ והשבחת נכס: השאלה : מה כדאי לשפץ כדי לקבל מחיר גבוה יותר במכירת הנכס? כשנכנסים לפרוייקט שיפוץ לצורך פליפ לדוגמא, מתלבטים הרבה בסוגיה של מה לשפץ כדי לקבל מחיר גבוה יותר על הנכס, כלומר איפה לשים את הכסף כדי לקבל החזר גבוה יותר. האם לשפץ את חדר השינה? או לעשות גינה יפה יותר. בארה"ב ישנם שני ארגונים חשובים שכדאי להכיר כשעוסקים בפליפים. ארגון רילטור אשר הינו ארגון הגג של כל הברוקרים האמריקאים, חייבים להיות חברים בו אם רוצים לעסוק בנדל"ן, כולל אני. והארגון השני החשוב ביותר הוא NARI (נארי בקיצור) שהוא ארגון העל של המשפצים. כל מי שעוסק בפליפ או שיפוץ חייב להכיר את נארי שהוא מקור מידע חשוב ביותר. שני הארגונים הנכבדים האלה עסקו במחקר אשר עסק בשאלה, במה כדאי להשקיע כדי לקבל מחיר גבוה יותר או מה בעצם מעניין קונים. מבחינת שיפוץ פנימי קונים רוצים מטבח חדש ומעודכן, לא מספיק להחליף דלתות או כיור אלא ממש להפוך את המטבח למודרני ויפה עם אי מרווח ואפליינסים חדשים. במקום השני, לעשות אפ-גרייד למטבח קיים. כמו שרואים עניין המטבח הוא קריטי מניסיוני לקוחות אוהבים את המטבחים שלהם, ואוהבים אותם מודרניים וחדשים. מבחינת שיפוץ חיצוני הרבה חושבים שהגינה היא חשובה. ובכן, הגג, הוא המנצח מכולם וטיפול בו יביא קונים, ולעומת זאת גג המכיל ירוקת ושברים ירחיק קונים. חייב לומר שכל פעם שאני רואה נכס חדש הדבר הראשון שאני בוחן הוא הגג. איכותו, אם הוא מטופל וגילו. ההוצאה על הגג היא הגדולה ביותר ויכולה להיות קריטית בשיפוץ. בתמונות המצורפות הדירוג של הפרוייקטים מהמשפיע ביותר לזה הפחות. מי שרוצה לקבל את המחקר המלא והיפה יכול לפנות אלי בפרטי ואשלח לו. אם יש שאלות, הארות או הערות אני פה. לא לפספס את פוסט מס'
 
 
6. מהפכה גדולה. תודה. ----------- תוכלו לפנות אלינו באתר: www.ForumNadlanUSA.com ולהצטרף לקבוצת הפייסבוק: https://www.facebook.com/groups/Forum... לקבלת תכנים יומיים בצעו לייק לסרטון והרשמו לערוץ לקבלת מייל מרוכז של כל הפוסטים של יזמי הנדלן אחת לשבוע הרשמו לרשימת התפוצה שלנו במייל זה: https://www.forumnadlanusa.com/newsle... אנחנו לא שולחים ספאם ולא מעבירים את המייל שלכם לגורמי צד שלישי.

Ended Dec 18, 2020, 3:31 AM | אייל גיל-עד - עצות למשקיע המתחיל - פוסט 4

#יזםהשבוע אייל גיל-עד #פוסט 4 עצות למשקיע המתחיל: 1. ידע הוא כח!. ללמוד את התחום לפחות ברמה הבסיסית. מושגים, תהליכים ומי נגד מי. 2. לבחור מנטור לעסקאות הראשונות. כזה שיש לו סבלנות, ידע ואמינות. 3. עבודה עם ברוקר. אפשר, רצוי ומומלץ לפנות ישירות לברוקרים במדינת היעד הם מקבלים את העמלה שלהם מהמוכר והם מאוד מאוד אוהבים לעבוד עם קונים. תשאלו אותי. 😊. 4. לקבל ולהכיר נכסים במספר מדינות. כאשר אתם סגורים על הסכום שאתם רוצים להשקיע צרו קשר עם ברוקרים ובקשו שישלחו אליכם MLSים לפי הקריטריונים שלכם. אני למשל מקבל על בסיס יומי נכסים מ 15 מדינות שונות. ככה מפתחים אף נדל"ן ולומדים טוב יותר את השווקים. וזה בחינם (לכם ולא לברוקר). 5. לעשות מה שממליצים לכם לעשות בקורס או ליווי. למשל פתיחת LLC וצבירת קרדיט. לא לוותר על זה. אח"כ נצטער. 6. ללמוד מה אפשר לעשות לבד ולחסוך כסף. בעקרון אפשר לעשות הכל לבד, לבחון את הצורך במישהו שיעשה את זה עבורינו (ניסיתי להיות פוליטיקלי קורקט מי שרוצה אתן דוגמאות בפרטי). 7. בהמשך לסעיף 6 להסתמך על תשובות של גורמי מקצוע כמו עורך דין מקומי או רואה חשבון פדרלי או מקומי בסוגיות שונות ולא על התשובות שנותנים בפורומים או גורמים שלא מבינים את משמעות תשובתם לעומק. 8. להשקיע רק כספים שלא צריך אותם בעשור הקרוב. לא כספי בר מצווה של הילד או הכסף של הפנסיה. כאשר משתמשים בכספים נדרשים, נלחצים ועושים טעויות שעולות ברווח. נדל"ן עושים בניחותא או לא עושים בכלל. לא לפספס את פוסט 6. לא תצטערו. מהפכה. אפשר להתחיל מזה והשמים הם הגבול. בהצלחה. שאלות בפרטי או בתגובות.

Ended Dec 17, 2020, 10:55 AM | אייל גיל-עד - הכרת מדינת אורגון בהיבט הנדל"ני - פוסט 3

הכרת מדינת אורגון בהיבט הנדל"ני:1. נמצאת בין קליפורניה היקרה מאוד מדרום, וושינגטון היקרה מצפון ואיידהו המוזרה ממזרח. יש הגירה חיובית כבר 2 עשורים והמדינה לא מספיקה בקצב הבניה. 2. כביש 5 מצפון לדרום חוצה את המדינה באזור עמק הווילמיט וסביב כביש זה רוב האוכלוסיה.3. אוניברסיטת אורגון הגדולה נמצאת בעיר יוג'ין. וזו עיר הסטודנטים יחד עם העיירה קורבליס.4. מטרופוליטן פורטלנד הוא המטרופולין הגדול ביותר ויש בו 3 מחוזות. רלוונטי לעניין המיסים, באיזה מחוז כדאי להיות. 5. סגירת עסקאות פשוטות לא דורש עורך דין בעסקה. ברוקר מגיש הצעה. התנהלות הסגירה מבוצעות באסקרו.6. מחיר ממוצע לסינגל 4 385 א"ד, עלה בגלל הקורונה. סינגל 3 ,בין 200 ל 300 א"ד. דופלקסים בסביבות 450 א"ד.7. זמן מדף  כרגע 10 ימים. 8. אורגון נקראת גם ה silicone forest ויש בה את החברות הבאות:  אינטל - פאב ענק.  מטה Nike.   מטה Colombia ועוד חברות אחרות ורבות.9. בגלל הקורונה, לא אציג מספרים נוספים. לדעתי לא מייצג את השוק, מספרים טובים מדיי או כאלה שקשה להסביר.10. בפוסט 6 אציג את השוס הגדול של אורגון. שווה לחכות. אם יש שאלות, בשמחה, אם מישהו רוצה לקבל רשימה יומית של נכסים כדי ללמוד את השוק אפשר בפרטי או בתגובה. אשתדל לענות לכולם. תודה. אגב מהו הצבע הכחול הזה?פיגמט כחול חדש שנתגלה ע"י אוניברסיטת פורטלנד.יפה לא

Ended Dec 17, 2020, 9:28 AM | אייל גיל-עד - חברות ניהול נכסים והשפעת שער הדולר על השקעות נדל"ן בארצות הברית - פוסט 2

#יזםהשבוע אייל גיל-עד #פוסט 2 לפני כן כמה מילים על הנדל"ן באמריקה. הוא מאוד תלוי בחוקי המדינה בה הוא נמצא ולכן השאלה היא לא מהי חברת ניהול נכסים באמריקה?, אלא מהי חברת ניהול נכסים במדינת....... לכל מדינה יש רגולציה משלה. נכון, יש הרבה מן המשותף אבל לכל מדינה הדגשים שלה שיכולים להשפיע מאוד על ההחלטות והרווחים שלכם. חברות ניהול נכסים: במהלך השבוע, אדבר אך ורק על מדינת אורגון. תמיד, אבל תמיד!, תתייעצו עם גורמי מקצוע במדינת היעד ואל תסמכו על עצות כלליות בפורומים השונים, עצות אלה יכולות לגרום לכם נזק. 300 דולר לייעוץ עם עורך דין מדינתי יכול למנוע הפסד של אלפי דולרים. וכל האמור בפוסט זה וכל הפוסטים האחרים איננו מהווה ייעוץ משפטי או עסקי או נדל"ני וכל מקרה יש לבחון לגופו ונסיבותיו ע"י גורם מדינתי מוסמך. וכמו כן פוסט זה לא ממצה את הנושא במלואו לצערי. מהי חברת ניהול? גוף עסקי למטרות רווח שמנהל נכסי נדל"ן בשביל אחר. כלומר, הוא רוצה להרוויח, אין מה לעשות, ואני לא חייב להשתמש בחברת ניהול אם אני מנהל את הנכסים של עצמי. המגבלה: עד 4 יחידות, מעל זה חייבים להשתמש בחברת ניהול מוסמכת. דגשים והמלצות חשובות: חג שמח. 1. לוודא שאפשר בכל רגע להשתחרר מהם, כלומר ברגע שמבקשים להשתחרר, תוך פרק זמן מסויים הקשר תם ואפשר להכניס אחר. 2. לוודא שכל שירות שלהם מתומחר כולל איתור דיירים ובחינתם, פינוי דייר, שיפוצים ותיקונים ואחזקה. דעו לכם שלפי מיטב המסורת הקפיטליסטית כל דבר שלא נכלל, יעלה המון. 3. הצעות מחיר לתיקונים ושיפוצים. הניסיון שלי מראה שבאמריקה טווח המחירים לכל דבר הוא עצום!!!. לדוגמא. ניקוי גג שעסקתי בו לאחרונה, הצעות המחיר היו בין 250 דולר ל 3600 דולר עבור אותה עבודה בדיוק. ולכן, ודאו שאתם מקבלים מספר הצעות מחיר לאותה עבודה וודאו שחברת הניהול מדווחת לכם אם יש לה אינטרס כלכלי בעבודה המדוברת. באורגון, אי דיווח כזה מצד החברה יכול לגרום לעברת משמעת לחברה. 4. קבלת דוחות מהחברה. באורגון החברה צריכה לשלוח לכם דוח פיננסי חודשי. וודאו שאתם מקבלים דיווחים שוטפים כל הזמן ויודעים מה המצב. לא להתבייש לבקש. חברת הניהול רוצה וצריכה להרוויח. ודאו שאתם מקבלים את כל השירותים הסבירים שאתם צריכים לקבל ונהלו אותם. במדינת ארגון קיימת רגולציה חמורה על חברות הניהול וכל חברה מפוקחת על ידי המדינה ולכל חשבון נאמנות של לקוח, למדינה יש רשות להציץ בו והיא עושה את זה. וודאו שבמדינת היעד שלכם יש גם רגולציה חמורה, מטרתה לעזור לכם. 5. ראיתי במדינות אחרות כל מיני המצאות של חברות שקושרות את הלקוחות שלא מבינים באמצעות כל מיני סעיפים דרקוניים. תתייעצו עם גורם מקצועי אם אתם נתקלים בזה. העיקרון: להגיד להם ביי ביי בכל רגע, וזה לא יעלה לכם. או יעלה פחות אם למשל הם השקיעו במשרד מפואר במולטי שלכם וברור שעזיבה תגרום להם נזק. לסיכום: אם יש עוד שאלות אפשר פה, אפשר בפרטי.

Ended Dec 16, 2020, 9:26 PM | אייל גיל-עד - הכרות - פוסט 1

#יזם השבוע אייל גיל-עד #פוסט מספר 1 הכרות: שמי אייל גיל-עד מתגורר בפורטלנד אורגון עם משפחתי. בעברי הייתי קצין בצה"ל, מהנדס חש/אל, תעודת הוראה אקדמית והשתתפתי בפרוייקט נדל"ן ענקי במסגרת הצבא ומשם נולדה האהבה הגדולה שלי לנדל"ן. למדתי משפטים תואר ראשון ותואר שני והתמחתי בבית המשפט השלום בנתניה אצל השופטת שמתעסקת עם כל הנדל"ן באזור השרון הן הפלילי והן האזרחי. עבדתי מספר שנים בתחום המשפט האזרחי ונדל"ן בארץ ובעקבות הזדמנות עברנו לאורגון. באורגון עשיתי הסמכה למנהל נכסי נדל"ן ,עסקתי בכך תקופה מסויימת, התחלתי ללוות משקיעי נדל"ן באורגון ובארה"ב בכלל ולאחרונה עשיתי הסמכה לברוקר נדל"ן באורגון (כי מתווכים פה לא אוהבים לעבוד עם משקיעים, ונמאס לי לרדוף אחריהם). ואוטוטו גם אוסמך כברוקר במדינת וושינגטון השכנה כך שיהיה לי עוד כלי עבודה במדינה נוספת. בימם אלה: 1. עובד על קורס השקעות נדל"ן מעשי בתפיסה חדשה לגמרי שיושק בתחילת השנה הבאה. 2. מלווה משקיעים באורגון (בחינם עד הרכישה) ונותן חוות דעת יזמית במדינות אחרות לפי הצורך (בתשלום כולל נסיעות ואש"ל ככל ונדרש). 3. פליפים במדינת אורגון, מנהל פרוייקט, מייצג את קונה הנכס והמוכר לאחר השבחה. הערת אזהרה: לא נכנס לכל פרוייקט. למדתי שהפרוייקטים הקטנים לא רווחיים כל כך למרות שרואים צ'ק בסוף. המוטו שלי: 1. לא נוגע בכסף של הלקוחות לעולם. יועץ ומלווה. 2. מעדיף לעבוד עם אלה שרוצים ללמוד, רוצים להתנהל לבד ולא זורקים את הכסף שלהם למישהו אחר ומצפים לרווח. 3. מקצוענות ומקצועיות בכל דבר. אוהב להכנס לעומק, להתמקצע ולהבין, דבר המונע בעדי לעשות טעויות קשות. טעויות יש תמיד. כפי שנאמר, מי שלא עושה לא טועה. 4. שקיפות והבאת דעה. מאמין בלשקף ולהגיד תמיד את האמת, גם אם זה יגרום לי לא לסגור עסקה. אני בשלב כזה בחיים שאני רוצה לישון טוב בלילה ולהנות מהחיים, כשלא מספרים אמת או מייפים דברים, השינה בלילה שלי לא טובה ולא כייף לי. הפוסטים הבאים שלי יהיו קצרים יחסית עם מסרים ברורים. הפורום הוא נדל"ן ולעניין אגב, אפשר לפנות אלי תמיד בפרטי, אני תמיד בעד שיחה פנים אל פנים גם בזום. משקיע בכל אחד את הזמן גם אם לא תצא עסקה, מאמין באנשים ועוזר לכל אחד. שבוע טוב לכולם.